내 집 마련은 많은 사람들의 관심사다. 몇 년 사이 집값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟자 30~40대의 반응은 두 가지로 갈린다. 한쪽은 지금이 아니면 기회가 없다는 생각에 ‘영끌’과 ‘빚투’로 내 집 마련에 나섰고, 다른 한쪽은 아예 내 집 마련을 포기한다. 상황이 어려워도 길은 있다. 또래보다 일찍 부동산 시장에 뛰어들어 내 집 마련에 성공한 30대 부동산 전문가 세 사람에게 30~40대에 전하는 내 집 마련 노하우를 물었다.
 
‘동학개미’, ‘패닉바잉’은 지난해 30~40대의 상황을 대표하는 단어였다. 코로나19 팬데믹으로 인해 초저금리가 이어지면서 유동성이 풍부해지자 자금은 주식시장과 부동산 시장으로 흘렀다. 자산 가격이 급등하자 30대와 40대는 ‘지금이 아니면 집을 사기 어려울 것’이라는 불안감에 빠졌다. 그 불안감은 대출을 다 끌어 모은 ‘영끌’로 집을 구매하는 패닉바잉으로 이어졌다. 반면 다른 한쪽에서는 해도 해도 너무한 집값 때문에 내 집 마련을 포기하기도 한다. 내 집을 장만하기 어려워 보이는 이때 ‘고’인지 ‘스톱’인지 헷갈리기만 하다. 비슷한 상황에 놓여 있는 30대는 어떻게 내 집을 장만했을까. 또래보다 빠르게 부동산에 눈떠 내 집 마련에 성공한 30대 부동산 전문가 최이윤(31) 씨, 박경준(39) 씨, 이철호(34) 씨는 어떻게 내 집 마련에 성공할 수 있었을까.
 
이들도 처음부터 부동산 투자에 성공한 것은 아니다. 저마다 멋모르고 시장에 뛰어들었다가 실패한 경험이 있다. 이제 30대 초반인 최이윤 씨는 20대에 일찌감치 부동산 투자를 시작해 내 집 마련에 성공했다. 그는 스물다섯 살까지 부동산이라곤 모르는 평범한 20대였다. 아버지가 개발제한구역이나 맹지, 임야 등을 작게 쪼개서 불특정다수를 현혹해 비싸게 파는 ‘기획부동산’에 넘어갈 뻔한 것을 말리면서 부동산에 관심을 갖기 시작했다. 최 씨가 처음 부동산 시장에 뛰어들었을 때 경매를 통해 박리다매로 종자돈을 모아서 서울에 내 집 마련을 하겠다는 계획을 세웠다. 자금이 없어 제2금융권에서 금리가 9~10%에 달하는 고금리 대출로 1,000만 원을 대출받고 입찰에 참여했다. 경매는 입찰할 때는 최저가격의 10%를 입찰보증금으로 내야 하는데 최 씨는 수중에 가진 돈이 1,000만 원뿐이라 1억 원 이하의 수도권 외곽지역 빌라를 공략했다. 하지만 싼 게 비지떡이라는 말처럼 그가 낙찰 받은 빌라는 문제가 많은 집이었다. 제대로 알아보지 않고 산 집이 어떤 결과를 초래하는지 호되게 배운 최 씨는 경매 대신 부동산 공부를 시작했다. 그는 신도시 청약 및 분양권 투자와 재건축·재개발 투자를 집중적으로 공부했다. 체계적으로 부동산 투자를 경험하기 위해 공인중개사 사무소를 열고 다양한 현장 경험을 쌓았다. 지금은 경기 남양주 다산 신도시에 34평 아파트에서 살고 있고, 이후 ‘갈아타기’ 할 수 있는 분양권을 갖고 있다. 
 
두 아이의 아빠인 박경준 씨는 대전 지역에서 가장 입지가 좋은, 일명 ‘대장아파트’에서 거주하고 있다. 그리고 3년 뒤 신축아파트로 이주할 수 있는 분양권까지 총 ‘1주택 1분양권’의 준비를 마친 상태다. 대학원을 졸업한 뒤 직장생활을 시작한 그는 서울에서 대전으로 거주지를 옮겼다. 수중에 돈이 없었던 박 씨는 월급의 85~90%를 저축하면서 자금을 모았다. 결혼을 앞두고 신혼집을 알아보다가 지인의 말을 듣고 투자자의 개미지옥이라고 하는 지역주택조합에 투자했다. 뼈아픈 경험을 뒤로하고 경매를 이용한 소액투자를 시작했지만 바쁜 직장생활과 경매를 병행하는 것은 쉽지 않았다. 그래서 시작한 것이 재개발과 재건축이다. 부동산 공부를 하면서 실패를 했던 기억 때문에 잃지 않아야 한다는 압박감이 컸다. 신중에 신중을 기하다 보니 놓친 매물도 많았다. 공부를 시작한 지 7개월 만에 3,000만 원으로 첫 투자를 시작했고 최근 꽤 큰 시세차익을 얻고 첫 투자한 집을 팔았다. 그 수익과 아내와 함께 열심히 모은 자금을 활용해 지금 거주하고 있는 대장아파트에 입성했다.
 
곧 세 아이의 아빠가 되는 이철호 씨는 대학에 다닐 때부터 기업을 분석·평가해 주식투자를 했다. 그 덕분에 대학을 졸업하기 전에 일반직장인이 3~4년 동안 안 쓰고 모아야 하는 정도로 수익을 얻었다. 그리고 지방에 있는 대기업에 취업하고도 계속 주식 투자를 이어갔다. 하지만 학생 때만큼 기업을 분석할 시간이 없으니 예전만큼 수익이 나지 않았다. 그러던 중 직장 동료가 부동산 투자로 1억 넘게 벌었다는 이야기를 들었다. 주식에서 수익을 얻지 못하던 때라 그 이야기가 솔깃하게 들렸다. 한창 직장생활이 버거울 때라 부동산으로 수익을 많이 얻은 뒤 퇴직하려는 꿈을 꾸게 됐다. 그렇게 경매를 시작으로 부동산에 뛰어들었다. 경매로 물건을 싸게 사서 월세로 돌려서 고정적인 수익을 내려는 계획이었다. 하지만 생각보다 빠르게 퇴사를 결정하게 됐고 고정수입이 사라졌다. 안정적인 수익을 얻기 위해서는 경매보다 부동산에 뛰어드는 것이 더 낫겠다는 생각이 들었다. 2017년 말부터 부동산 책을 보기 시작하면서 공부를 했다. 주식투자를 할 때 기업을 분석하던 습관 그대로 지역과 부동산을 분석했고 스스로 납득이 가는 지역에 투자를 진행했다. 이 씨는 법인을 활용한 투자로 수익을 조금씩 내기 시작했다. 그리고 2019년 당시 미분양된 청량리의 한 아파트 분양권 현장 추첨에 성공해 드디어 내 집을 갖게 됐다.  
 
나름대로 산전수전 겪은 탓에 시장을 보는 눈이 생긴 세 사람은 지금도 주변 사람들에게 부동산 투자에 대한 조언을 아끼지 않고 있다. 이들은 사람들이 궁금해 하는 내용을 모아서 최근 <2838세대, 지금 집 사도 될까요?>라는 책을 냈다. 세 사람에게 또래인 30~40대가 현 시점에서 내 집 마련을 할 수 있는 방법을 물었다.
 
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왼쪽부터 순서대로 이철호씨, 최이윤 씨, 박경준 씨

 

내 집 마련에 처음 도전하는 사람들이 주로 하는 실수는 무엇인가요?
최이윤(이하 최) 편견과 선입견인 것 같아요. 제가 처음에 했던 실수인데요. 나는 이만큼밖에 없으니까 서울도 안 되고, 수도권도 안 되니까 지방을 돌아다니자 하고 내 집 마련을 포기한 채 경매를 시작했어요. 제가 경매를 시작하면서 1,000만 원을 대출받았는데 나중에 보니 그때 서울 지역에 1,000만~2,000만 원으로 갭투자를 할 수 있었는데 선입견에 갇혀서 몰랐던 거죠. 지방에서 박리다매로 돈을 벌어서 서울에 들어오려고 했는데 서울 집값이 또 오를 거란 것을 생각 못했어요. 돈이 없다고 무조건 포기하지 말고 잘 알아보면 내 집 마련할 수 있어요. 
 
박경준(이하 박) 남의 말만 듣고 투자하는 것이 가장 흔한 실수죠. 저도 그런 실수를 했잖아요. 남의 말만 듣고 지역주택조합에 투자했다가 큰 낭패를 봤거든요. 내 목돈을 투자하는데 투자하는 곳에 대해 제대로 알아보지 않고 남의 말만 듣고 덥석 물었어요. 이런 투자는 실패할 가능성이 정말 높아요. 두 번째는 감당할 수 없는 갭투자를 시도하는 거예요. 서울에 매매가가 15억 원인 아파트를 사려는 지인이 있었어요. 그 집에 세입자가 전세금 11억 원에 들어와 있으니 나머지 4억 원을 영끌로 매입해보겠다고 하더라고요. 그런데 작년에 초고가 아파트에 대출 규제가 들어가면서 15억 원 이상 주택에는 대출을 받을 수 없게 됐어요. 이런 투자는 2016~2017년도에 많이 했던 투자이고 지금 상황과는 맞지 않아요. 그 집이 올랐을 때 수익을  판단하는 투자는 지금 시장 상황에 적합한 투자가 아니에요. 지금은 더 이상 밀려나지 않을 곳을 최대한 찾아서 접근하는 것이 맞는 것 같아요. 
 
이철호(이하 이) 현재 시점의 가격만 생각하는 것도 흔히 하는 실수예요. 지금 대출 규제가 강해지기 전 서울에서 집을 살 때 60%까지 대출이 됐어요. 그때는 서울 지역에 매매가 10억 원 하는 집을 4억이면 살 수 있었거든요. 지금은 서울 지역이 전부 투기과열지구가 됐어요. 이제 서울에 10억짜리 아파트를 사려면 4억 원보다 더 많은 돈이 들어가요. 15억 원이 넘는 아파트라면 대출이 안 나오니까 15억 원이 필요해졌죠. 앞으로 내가 생각하지 못했던 변수가 생길 수 있다는 것을 알아야 해요. 
 
 
내 집 마련을 원하지만 여전히 부동산 시장에 뛰어드는 것을 주저하는 사람이 많아요. 30, 40대가 부동산 투자를 시작하는데 가장 두려워하는 것은 무엇일까요?
박 주변을 보니 하락에 대한 두려움이 가장 큰 것 같아요. 지금 가격이 너무 올라서 이제 떨어질 때가 아니냐고 걱정하는 사람이 많더라고요. 단기적으로 부동산 가격이 하락할 순 있겠지만 장기적으로 보면 부동산은 오르기 마련이에요. 부동산을 투기로 생각하면 하락장을 두려워할 수밖에 없어요. 집을 사면 적어도 5년 이상을 살게 되잖아요. 그 정도의 시간이 흐르면 내가 집을 샀던 금액 이상으로 오를 확률이 높아요. 그리고 새로운 것을 시도하는 것에 대한 두려움이 큰 것 같아요. 사실 이건 저의 경험담이기도 해요. 나이를 한 살씩 먹을수록 겁이 많아져요. 새로운 것을 시도할 때 포기해야 하는 것을 두려워하는 거죠. 그러면 시도조차 못하게 돼요. 일단 시장 전체의 흐름이라도 파악할 수 있게 관심을 갖고 접근하려는 의지를 키웠으면 좋겠어요. 이 하락을 두려워하는 사람들은 공통적으로 매매가가 떨어질 것만 두려워해요. 그런데 매매가가 떨어질 것을 걱정하면서 전세가가 오를 것을 걱정하는 사람은 많지 않아요. 수요자들이 반대 상황을 생각하지 않고 하락장이 오면 매매를 포기하고 전세로 눈을 돌려요. 그러다가 전세가 엄청나게 오르면 서울에서 경기도로 옮길 수밖에 없어요. 리먼브라더스 사태 이후 지난 2013~2014년까지 전세가가 계속 올랐어요. 그때 전세가 너무 오르니까 사람들이 집을 사기 시작했죠. 그때 집을 사서 버틴 사람들은 아마 지금 집값이 다 올랐을 거예요. 물론 시장 상황에 따라 집값이 떨어질 순 있어요. 하지만 입지가 좋은 곳은 시간이 지나면 다시 오르게 되어 있거든요. 길게 생각하면 하락에 대한 두려움 대신 거주하는 곳의 가치를 보고 지금 내 수준에서 살 수 있는 집을 미리 선점해야 해요. 
 
최 조금 보태서 말할게요. 2000년에 자장면 값이 얼마였는지 기억하세요? 3,000원이었어요. 그리고 21년이 지난 지금은 자장면 값이 6,000원으로 두 배가 올랐죠. 이걸 부동산에 대입해 볼게요. KB시세 일반평균가 및 아파트 문화사를 보면 2000년 여의도 시범아파트가 4억3,000만 원이었는데 2020년에는 26억2,000만 원으로 올랐어요. 이것만 보더라도 자본소득을 늘리는 데 부동산만 한 게 없어요. 더군다나 부동산은 내가 살면서 수익을 낼 수 있는 유일한 수단이에요. 하락이 오면 그 집에 살면서 버티면 되는 거고 상승할 때는 수익을 내서 다른 좋은 곳으로 옮기면 돼요. 긴 호흡을 갖고 상대해야 하는 재화라고 생각하면 하락에 대한 두려움은 떨칠 수 있을 것 같아요.
 
 
지난해부터 30대를 중심으로 부동산 시장에 패닉바잉이 일어났어요. 이들 중에 ‘영끌’로 내 집 마련에 나선 사람이 많은데요. 이렇게라도 집을 마련해야 하는 상황인가요?
제1금융권 대출을 활용해서 영끌을 하는 사람들에게 잘못되었다고 할 순 없지만 제2금융권, 제3금융권까지 가서 대출을 받는 것이 문제예요. 제1금융권에서 주택담보대출을 받으면 이것저것 따졌을 때 본인의 소득보다 대출금이 더 많을 순 없거든요. 작년에 정부 규제가 많이 나오면서 투기과열지구는 40%, 조정지역에는 50%로 대출 비율이 줄었어요. 안정적인 수준의 주택담보대출만 받는다면 괜찮은 것 같아요. 정부가 어떻게 정책을 내고 시장 상황이 어떤지 가만히 지켜보는 것보다 집을 사려고 움직이는 것이 더 낫다고 생각해요. 
 
최 여기에 교과서적인 이야기를 할 수밖에 없을 것 같아요. 과도한 영끌은 지양하는 게 좋아요. 지금 부동산 시장이 많이 오른 상황이라 무리해서라도 내 집 마련을 하려는 마음은 이해해요. 하지만 감당할 수 있는 수준에서 빠른 선택을 하는 것이 더 중요한 것 같아요, 제 친구들만 봐도 무리하게 상급지로 진입하려 해요. 제가 상급지 대신 그다음으로 괜찮은 B급지에 집을 사라고 했는데 미련을 버리지 못하고 고민을 하다가 결국 B급지도 못 들어가게 된 거죠. 그 친구는 B급지도 놓쳤다는 조급함에 패닉이 와서 더 낮은 지역인 C급지, D급지로 밀려나서 집을 구매했어요. 저는 이게 패닉바잉이라고 봐요. 요즘은 워낙 가파르게 부동산 가격이 상승하고 있기 때문에 현실적으로 빠르게 대응하는 것이 본인 재산을 지킬 수 있는 방법이라고 생각해요. 
 
박 아예 내 집 마련을 포기하는 사람들도 있어요. 내 집 마련은 인생이 걸린 문제인데 절대 포기하지 않았으면 좋겠어요. 주거가 안정된 사람과 아닌 사람은 만족도에 차이가 커요. 겁먹고 포기하지 말고 뭔가 시도하는 게 중요한 것 같아요. 막연하게 나라에서 해결해주겠지 하는 마음으로 기다리기만 하면 지금 살 수 있는 집도 다 놓치고 말아요.
 
 
많은 부동산 전문가들이 가지고 있는 자본은 한계가 있으니 지역을 갈아타면서 원하는 상급지로 가는 것을 추천하는데요. 상급지로 갈아타기를 고민하는 사람들에게 팁을 알려준다면?
박 갈아타기를 걱정하는 사람은 내 집 마련이 어느 정도 된 상태라고 볼 수 있는데요. 다음 집을 입지가 더 좋은 곳으로 가는 것은 현실적으로 쉽지 않아요. 근로소득으로 모은 돈보다 주택시장의 상승폭이 훨씬 크기 때문에 내가 원하는 시기에 원하는 아파트로 갈아타는 것은 현실적으로 어려워요. 이제는 돈이 덜 들고 미래에 좋아질 수 있는 가치를 보고 갈아타기를 준비하는 것이 필요한 것 같아요. 그래서 갈아타기를 할 때는 아파트 같은 주택을 알아보는 것보다 입주권을 투자하는 것이 지금 상황에서는 최상의 선택인 것 같아요. 저는 지금 거주하는 지역에서 2㎞ 정도 떨어진 지역의 신축아파트 입주권을 매입했어요. 지금 사는 곳과 입지는 동일하고 신축아파트는 앞으로 가격이 오를 여지가 많아요. 입주권을 매입할 때는 실 투자금이 3~4억 원 정도로 많은 비용이 들어가진 않았어요. 물론 실제로 입주했을 때는 더 많은 비용이 들겠지만 일단 선점해놓은 거죠. 시기를 본 다음 여기에 입주하면 먼저 살고 있는 집을 팔 때도 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 
 
 
최 이 부분에 대해 자세히 말씀드리면 1주택 1입주권으로 비과세 혜택을 받을 수 있는 요건이 있어요. 앞서 박경준 씨는 1주택 1입주권을 구입했는데 3년 내에 앞서 구입한 주택을 팔거나 두 번째 주택이 입주를 시작하고 나서 전 세대가 2년 내에 전입을 해야 해요. 저도 1주택 1입주권을 갖고 있는데요. 저는 지금 살고 있는 지역의 아파트를 구입하고 일 년이 지난 뒤 입주권을 샀어요. 이럴 경우 입주권을 취득하고 3년 내에 먼저 보유했던 주택을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 둘 다 일시적 1세대 2주택이라고 해서 비과세 혜택을 받을 수 있는 근거 조항이 따로 있어요. 조정지역이냐 비조정지역이냐에 따라 적용되는 조항이 달라지기 때문에 나에게 어떤 요건이 적용되는지 먼저 파악해야 해요. 이 옮기고 싶은 곳이 신축아파트라면 짝수년도를 활용하는 것을 추천해요. 신축아파트는 2년 차 4년 차가 되면 비과세 혜택을 받으려고 내놓는 매물이 있어요. 그때 시장에 일시적으로 물건이 많이 나와서 유리하게 물건을 잡을 수 있는 기회가 생겨요. 지금은 규제 때문에 입주 전에는 물건이 싸게 나오질 않아요. 그런데 지역에 따라서 비과세 혜택을 받으려면 2년 거주나 2년 보유라는 요건을 채워야 하는 곳이 생겼어요. 이때 비과세 혜택을 보려고 매물을 많이 내놓거든요. 이 시기를 잘 활용해 2년이나 4년이 지난 아파트를 노리면 입주 때보다 조금 더 싸게 살 수 있죠.
 
 
지난 2월 4일 정부가 주택 83만6,000가구를 공급하겠다는 방안을 발표하면서 30대와 40대에 청약 기회를 더 주겠다고 발표했어요. 이 정책이 현재 내 집을 마련하려는 30대와 40대에게 좋은 기회가 될까요?
최 뉴스를 본 주변 지인들 여섯 명한테서 전화를 받았어요. 83만 호가 넘는 공급을 하겠다니 집을 산 사람은 집값을 걱정하고 안 산 사람은 그 기회를 잡아야 하는지 고민했어요. 지금 3기 신도시 진행 상황을 보면 내가 어떻게 움직여야 하는지 답이 나올 거예요. 3기 신도시 계획이 2018년도에 발표하고 3년이 다 되어가요. 발표할 때 2021년부터 개발을 시작한다고 했는데 아직 토지 보상 문제가 다 해결되지 않았어요. 3기 신도시에 포함된 남양주 왕숙 같은 곳은 그린벨트 지역인데도 보상 문제가 3년째 해결되지 않고 있는데 이번 주택 공급은 많은 이해관계가 얽혀 있는 도심에서 진행돼요. 이런 곳이 과연 보상이 쉬울까요? 지난 1~2기 신도시가 완성되고 사전청약, 본청약에 지연된 시간들을 다 합치면 10년이 걸렸어요. 아마 이번 공급대책도 오랜 시간이 걸릴 거라고 봐요. 그 기회를 기다리는 것보다 현재 기회비용을 잡는 것이 더 낫지 않을까요? 
 
이 대책을 가지고 어떻게 하라고 말하기가 힘든 것 같아요. 정부에서 청약 기회를 주겠다고 했는데 다른 곳에 집을 사면 추첨 기회를 잃을 수 있으니까요. 청약시장은 늘어날 것 같지만 판단은 각자가 하는 게 좋겠죠. 이번 대책에 청약 추첨을 30%까지 늘린다는 내용이 있어요. 여기에 기대를 거는 사람들이 많은데 이 30% 추첨제가 생각보다 많지 않다는 것을 유념했으면 해요. 30대와 40대의 수요를 다 감당하기에는 그 숫자도 적은 것 같아요. 
 
 
박 제가 재개발 투자를 많이 해봤는데요. 사업 진행 과정에서 가장 오랜 시간이 걸리는 게 주민들에게 사업 진행 동의를 받는 거예요. 이것 때문에 사업이 지연되는 경우가 많았어요. 이해관계가 다 다른 사람들이 엮여 있는데 이들을 다 만족시키고 사업을 진행하는 건 힘들죠. 시간이 당연히 걸릴 수밖에 없어요. 이런 내용을 염두에 두고 본인 상황에 맞게 판단하는 게 맞는 것 같아요. 제 지인 중에 청약가점이 52점인 사람이 있어요. 이런 경우는 지금 집을 사라고 말하기 어려워요. 가점이 높기 때문에 기다려볼 만한 상황이거든요. 나의 상황이 어떤지 파악하고 공급을 기다릴 것인지 아니면 다른 대안을 찾을지 신중하게 판단하셨으면 좋겠어요.
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