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부동산 ‘부린이’를 위한 부동산 경매 노하우 7

2021-06-09 10:04

취재 : 김가영  |  사진(제공) : 셔터스톡  |  도움말 : 정민우 ㈜바른경영컨설팅 대표, 유근용 준민자산관리 대표

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최근 2030세대 사이에 투자 열풍이 거세다. 더 이상 월급이 부를 축적해주지 않는다는 깊은 불신이 쌓였기 때문이다. 이런 가운데 투자 상품 중 하나로 부동산 경매에 눈을 돌리는 이들이 늘고 있다. 부동산 경매 전문가를 통해 ‘부린이’를 위한 경매 노하우를 전해 들었다.

참고서적 <부동산 경매의 기술>(비즈니스북스)
지난 1년간 가파른 집값 상승과 전세 품귀 현상이 이어지면서 법원 경매시장에 눈을 돌리는 수요자들이 부쩍 늘었다. 법원 경매 전문기업 지지옥션에 따르면, 지난 2월 수도권 아파트 낙찰률은 74.7%로 역대 최고를 기록했다. 지지옥션 관계자는 “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 발생 이전 월 100여 건 정도였던 서울 아파트 경매 진행 건수가 코로나19 발생 이후 30~40건 수준으로 급감했다”며 “물건이 나오자마자 소진되는 상황”이라고 설명했다. 최근 들어 집값 상승세가 다소 주춤한 양상을 보이고 있지만, 부동산 경매는 여전히 매력적인 분야라는 게 관련 전문가들의 설명이다.
 
경매계의 일타강사로 불리는 정민우 ㈜바른경영컨설팅 대표는 일반 매매나 청약에 비해 비용이나 경쟁률 면에서 경매가 훨씬 유리하다고 강조한다. 정 대표는 “좋은 입지의 부동산일수록 경쟁이 치열한 청약에 비해 경매는 기회가 많다”며 “부동산 거래 시 발생하는 중개수수료가 없고 매입가를 스스로 정할 수 있다는 점도 경매의 장점”이라고 설명했다. 경매에 대한 사람들의 막연한 두려움에 대해서는 “법원에서 거래를 주관하는 경매야말로 (일반 매매에 비해) 공정성과 안정성이 담보된다”고 말한다.
 
그는 더 늦기 전에 부동산 경매로 눈길을 돌려야 하는 이유로 “소액으로 할 수 있는 투자 상품이 시간이 갈수록 줄어들고 있다”는 점을 지적했다. 정 대표는 “근로소득에만 기대어 살기 어려운 시대”라며 “실물 자산 중 가장 안정적인 상품이 부동산이며, 부동산을 싸게 사는 가장 기본적인 방법이 경매”라고 강조한다. 
 

#1 잘 아는 동네부터 시작하라
 
 
부동산 투자에 이제 막 발 들여놓은 ‘부린이’라면 어떤 기사가 믿을 만하고 어떤 유튜브 영상이 한 귀로 흘려도 되는 것인지 판단하기가 어렵다. 그러다 보면 교통 호재나 개발 정보 등 한두 가지 이슈에 꽂혀서 투자하기 쉽다. 정 대표는 “이런 위험에 빠지지 않으려면 회사나 집 인근 등 자신이 잘 아는 지역에서 출발하는 것이 좋다”고 강조한다.
 
“간혹 ‘어느 지역에 호재가 있다’, ‘현 정부의 어떤 정책으로 인해 어떤 지역이 좋다’ 등 부동산 관련 이슈가 등장합니다. 찾아보니 정말 가격이 올랐고 그럼 마음이 동하게 되죠. 그런데 그게 과연 나만 아는 정보일까요? 이미 너도나도 뛰어들었기에 오른 것이죠. 그래서 잘 알려진 곳에 투자하는 것은 대개 리스크가 큽니다.”
 
그렇다면 내가 잘 아는 지역에서도 무엇을 눈여겨봐야 할까. 정 대표는 “시작은 부담 없는 게 좋다”며 “초보일수록 아파트, 빌라, 오피스텔, 지식산업센터로 투자 종목을 한정하라”고 조언한다. 그중에서도 가장 안전한 것은 아파트다. 다만 소액 투자를 원하거나 시세를 잘 아는 지역이면 나머지들도 괜찮다. 주의할 점은 상가는 피하라는 것. 정 대표는 “부동산 상품 중 가장 위험한 게 상가”라며 “리스크와 변동성이 크기 때문에 아무리 싸더라도 투자를 지양하라”고 말한다.
 

#2 가장 중요한 가격은 시세다
 
경매에서 다루는 돈은 크게 4가지다. 시세, 입찰가, 대출 가능 금액, 실투자금이 그것. 시세를 알아야 입찰가를 쓸 수 있고, 대출 가능 금액을 알아야 내 돈(실투자금)이 얼마나 필요한지 알 수 있다. 유근용 준민자산관리 대표는 이 4가지 중 ‘시세’의 중요성을 강조한다.
 
“경매 투자를 하는 이유는 부동산을 시세보다 싸게 사기 위해서입니다. 낙찰을 받더라도 급매가와 비슷하거나 시세보다 높은 금액이라면 원래 목적에서 벗어나게 되는 거죠. 가끔 보면 경매 현장 분위기에 휩쓸려 처음 생각했던 입찰가보다 높게 써내는 사람이 있는데, 이렇게 낙찰을 받으면 애초에 계획했던 수익률을 맞출 수 없게 됩니다. 초보자일수록 본인이 입찰하는 물건에 사람이 많이 몰릴까봐 입찰가를 높게 쓰곤 하는데, 이런 착오를 줄이려면 입찰 전 사전조사를 철저히 하는 것이 좋습니다.”
 
그렇다면 입찰가는 어떻게 정하면 될까. 유 대표는 입찰가를 정하는 기준으로 ‘시세’와 ‘수익률’을 꼽는다. 
 
“시세 파악을 위해서는 실거래가, 전세 및 월세 가격, 급매가를 봐야 합니다. 특히 실거래가 데이터가 많을수록 시세 파악이 쉽고 결과를 신뢰할 수 있습니다. 초보라면 급매가보다 싸게 사는 것을 목표로 하세요. 현재 시장에 나온 매물 가운데 (거래 가능한) 최저가 매물 시세를 알고 있으면 입찰가를 잡기가 수월해집니다.”
 

#3 임장의 질은 ‘손품’이 좌우한다
 
현장 조사가 효율적으로 이루어지려면 사전 계획이 철저해야 한다. 지도나 확인이 필요한 정보 등은 미리 출력해 갈 것. 중개소도 한두 군데는 미리 방문 예약을 해놓자. 한 번에 많은 물건을 조사하겠다는 욕심을 부려 과도한 스케줄을 짜는 것보다 한 곳을 가더라도 다시 안 온다는 각오로 꼼꼼히 둘러보는 것이 중요하다.
 
임장에는 조사 내용과 느낌, 현지 중개사나 주민과의 대화에서 얻은 중요한 정보와 멘트를 기록으로 남긴다. 유 대표는 “여러 중개소를 방문해 급매가, 평균가, 최고가, 전월세가 등을 파악하고 점유자가 누구인지, 명도(집 비우기)의 난이도는 어떤지, 체납 관리비가 있는지도 확인한 다음 중요 내용은 꼭 기록하라”고 조언한다.  
 
아파트 주민을 만나거나 커뮤니티를 활용하는 것도 해당 물건의 추가 정보를 얻는 좋은 방법이다. 유 대표는 “이웃 주민과 대면하는 걸 겁내지 말라”며 “오래된 아파트나 빌라의 경우 아래층을 방문해 누수 여부와 층간소음 등을 확인해보는 것도 좋다”고 말한다.
 

#4 초보자일수록 수익형 부동산에 신중하라
 
많은 이들이 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산 매입을 꿈꾼다. 문제는 입지 좋고 안전하고 수익률 좋은 부동산은 시장에 매물로 잘 나오지도 않고, 나온다 하더라도 경쟁률이 치열하다는 점이다. 
 
“시세차익형 부동산은 때를 놓치면 리스크가 커집니다. 같은 아파트는 누구는 5억 원에 사고 누구는 2년 뒤 10억 원에 사죠. 그에 비해 수익형 부동산은 경기 변동, 금리, 매입 시기의 영향을 덜 받습니다. 변동성이 적으므로 천천히 찾아도 괜찮은 물건을 살 수 있죠. 대신 리스크 관리가 중요합니다. 한 건 제대로 투자하면 평생 효자 노릇을 하지만 한 번의 실수로 큰 위험에 빠질 수도 있어요. 그러니 초보자일수록 서두를 필요가 없습니다.”
 
 
#5 레버리지(대출) 활용도 실력이다
 
성실하게 아껴 쓰고 남의 돈 빌리는 건 멀리하라는 얘기는 옛말이 된 지 오래다. 정 대표는 “종잣돈도 없고 대출도 싫다면 무슨 돈으로 투자할 수 있겠느냐”고 반문하며 “타고난 금수저거나 월 소득이 그리 높지 않은 사람이라도 가장 안정적이고도 비싼 재화인 부동산을 대출받아 사는 것은 정상”이라고 말한다.
 
“제가 생각하는 가장 큰 위험은 대출 금액 자체가 아니라 아무것도 하지 않는 것입니다. 저는 부동산뿐 아니라 주식과 채권 등에도 투자하고 있는데, 개인적으로 ‘주식은 노(no) 레버리지, 부동산은 풀(full) 레버리지’라는 생각을 갖고 있습니다. 주식은 부동산보다 상대적으로 변동성이 커 개인이 대응하기 어렵기 때문에 주식에는 절대 레버리지를 사용하지 않아요. 그에 비해 부동산은 레버리지를 극대화할 때 좋은 결과를 가져오는 경우가 많습니다.”
 

#6 경매 서류, 이 3가지만 기억하라 
 
 
경매를 시작하기로 결심했다면 어떤 것부터 들여다봐야 할지 막막하다. 이럴 땐 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 등 3가지 문서만 기억하면 된다. 이 서류들은 모두 법원 경매 정보 사이트에서 누구나 확인할 수 있다. 
 
감정평가서 경매 사건을 접수한 법원은 해당 부동산에 대한 감정평가명령을 내린다. 감정평가 기관으로부터 평가 금액을 받으면 이를 최초 매각 금액으로 정한다. 부동산 감정 일자와 입찰일 간에 6개월에서 1년 이상 차이가 나는 경우도 많은데, 이는 현재 시세를 반영하지 못하는 결과로 이어진다. 만약 부동산 상승기일 때 6개월 전 가격을 기준으로 삼으면 입찰마다 실패할 확률이 높다. 반대로 하락기일 때는 감정가를 믿고 입찰하면 낙찰받기는 쉽겠지만 수익을 내기가 어려울 수도 있다. 또한 감정평가는 사람이 하는 일이다 보니 간혹 오류가 발생하기도 한다. 중요 사항(시골 농가나 주택 등은 우사, 창고, 옥탑방, 간이화장실 등이 ‘제시 외 건물’로 표기되는 경우도 있음)이 누락된 경우도 있다. 나중에 이의 신청을 할 순 있지만 받아들여지는 경우가 드물기 때문에 사전에 감정평가서를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요하다.  
 
현황조사서 이 문서는 법원 집행관이 해당 주소에 살고 있는 사람을 직접 찾아가서 점유권과 이유를 묻고 그 답변을 적은 문서다. 사실대로 말하는 사람이 대부분이지만 거짓말을 하는 사람도 있다. 정보가 누락되거나 잘못 적힌 경우도 있다. 그럼에도 현황조사서는 소유자나 임차인 점유, 유치권자의 점유 시기, 임차인의 대항력 유무를 알 수 있는 기본적인 자료가 된다. 추후 분쟁 시 낙찰자에게 유리한 증거가 되기도 한다. 
 
매각물건명세서 부동산의 표시, 점유자의 권원과 기간, 월차임, 전입신고일 또는 사업자등록일, 확정일자 등을 기재한 문서다. 입찰 예정자의 의사결정을 위한 판단 자료로 가장 신뢰할 수 있는 문서다. 특히 최선순위설정일자(말소기준권리일), 배당요구종기일(이해관계인이 자신의 권리만큼 돈을 달라고 신청할 수 있는 마지막 날), 비고란(아무것도 안 적혔다면 권리관계가 깨끗한 물건인 반면, 어떤 인수 사항이 적혀 있으면 위험 요소가 있다는 신호다)을 눈여겨보자.
 

#7 가장 중요한 것은 포기하지 않는 마음가짐이다
 
경매 투자를 앞두고 여러 경매 사이트와 관련 서적을 뒤적이며 열심히 공부한 사람일지라도, 막상 실전의 첫걸음을 떼기 어려워하는 경우가 많다. 초보자들이 두려워하는 권리분석(낙찰자에게 인수되는 권리 여부를 파악하는 것)도 그 걸림돌 중 하나. 하지만 경매 투자에서 권리분석이 차지하는 비율은 5%에 지나지 않으며 나머지 95%는 해당 부동산의 가치를 파악하는 것이라고 정 대표는 말한다.  
 
“권리분석은 위험을 피하기 위한 최소한의 공부면 족합니다. 그보다 중요한 건 패찰을 하더라도 포기하지 않는다는 마인드죠. 몇 번의 패찰을 경험하고는 경매는 돈이 되지 않는다며 경매 시장을 떠나는 이들을 많이 봤습니다. 저 역시 그런 힘들고 지루한 순간을 경험했고요. 하지만 처음 입찰해 낙찰을 받는 운 좋은 경우도 있지만, 대다수는 몇 번씩 도전한 다음 그런 결과를 얻습니다. 특히 경매 투자는 처음 한 번이 어렵지 두 번째부터는 훨씬 쉬워진다는 점을 명심하세요. ‘검색→조사→입찰→낙찰→등기(대출)→명도→수익→실현’이라는 사이클로 이루어지는 경매에서, 단계별로 집중력을 발휘하다 보면 어느 순간 당신에게도 낙찰과 수익이라는 선물이 주어지게 될 거예요.”
 
 

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부동산 경매, 전문가 Q&A 

Q 하자가 많은 물건들만 경매로 나온다던데?
 
경매로 나온 대부분의 물건은 채무자가 돈을 빌릴 당시 담보가 설정된 것이다. 채무자가 돈을 갚지 못할 상황에 처하면 채권자는 당연히 담보 부동산을 처분해야 한다. 집에 중대한 하자가 있고 안 좋은 물건이라서 경매로 나오는 것이 아니라는 얘기다. 투자자가 권리분석과 가격분석을 철저히 해서 낙찰만 받으면 그다음 절차는 법원에서 알아서 진행해준다.

Q 권리관계가 너무 복잡하지 않나?
 
입찰 전 가장 중요한 것이 권리분석이다. 경매에 붙여진 물건 중에는 특수 물건이라 해서 권리관계가 복잡한 것들도 있다. 이런 물건들은 유료 경매 사이트에서 빨간 글씨로 ‘특수 물건’이라 표시해주니 어렵게 느껴지면 입찰하지 않으면 된다. 

Q 전 소유자나 임차인이 끝까지 버티면 어떡하나? 
 
한마디로 쓸데없는 걱정이다. 명도는 법적 절차만 잘 따르면 아무 문제없이 해결된다. 부동산 경매를 시행하는 곳이 법원인 만큼, 법원이 채무자를 대신해 부동산 담보 물건을 처리해주고, 돈을 받아야 하는 채권자에게 돌려준다. 어떤 거래보다 안전하고 정확하며 신뢰할 수 있다. 
 
 
임차인과의 마찰 우려도 마찬가지다. 최소한의 금액은 받을 수 있도록 주택임대차보호법이 시행되고 있으니, 보증금을 못 받고 억울하게 쫓겨나는 경우는 거의 없다. 계약 기간을 다 채우지 못하고 건물을 비워야 하는 상황이 올 수는 있지만, 경매 절차가 마무리되기까지 충분한 시간이 있기 때문에 어느 정도 대비가 가능하다. 
 
가장 골치 아픈 상황은 점유자가 과도한 이사비용을 요구하는 것인데 이 역시 걱정할 필요 없다. 경매에는 낙찰자가 사용할 수 있는 강력한 무기가 존재한다. 바로 부동산인도명령제도다. 직접 신청해도 되고, 잔금일에 등기 전문 법무사사무소에 얘기하면 10만 원 정도의 비용을 받고 대신 신청해준다. 법으로 정해진 절차대로만 진행하면 점유자를 내보내는 것은 전혀 어려운 일이 아니다. 
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