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2021년 부동산 또 오를까?

2021-02-16 10:02

취재 : 장가현 기자  |  사진(제공) : 셔터스톡, 이주현, 김원철

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2020년 부동산 시장은 그야말로 뜨거웠다. 강력한 세금 규제, 허위 매물 단속 등 정부가 규제 칼날을 빼들면서 시장의 매물은 사라지고 부동산 가격은 끊임없이 올랐다. 뜨거운 2020년은 가고 새해가 밝았다. 2021년 부동산 시장은 어떻게 달라질까? 부동산 전문가 2인에게 물었다.
 
부동산 시장이 어느 때보다 뜨거웠던 2020년이 가고 2021년이 밝았다. 지난해 정부는 부동산 시장을 안정시킨다는 명목으로 강력한 규제정책을 펼쳤다. 그 결과 분양이 줄어들고 입주 물량이 마무리되면서 전세가가 상승하고 부동산 매물은 보기 힘들어졌다. 그리고 정부 정책이 무색하게 집값은 계속 오르고 있다. 지난해 뜨거웠던 부동산 시장은 올해 어떻게 달라질까? 올해 부동산 시장을 예측하기 위해 월천재테크 이주현 대표와 골드앤모어 김원철 대표에게 의견을 물었다. 
 
이주현 대표는 부동산 관련 강의 및 콘텐츠를 제공하는 기업 월천재테크 대표로 오랫동안 부동산과 관련된 강연을 이어가고 있는 학군 부동산 전문가다. 그는 부동산 칼럼니스트로 활동하며 한국경제TV, 직방TV, TV조선 등 각종 방송에 출연했으며, 한국경제TV 부동산 엑스포, 매일경제 머니쇼, 조선일보 부동산 트렌드쇼 등 다양한 부동산 관련 행사에서 강연을 진행한 바 있다. 저서로는 <불황이지만 돈을 불리고 있습니다>, <나는 부동산으로 아이 학비 번다> 등이 있다.
 
김원철 대표는 부동산 호황기와 불황기를 골고루 겪으며 높은 수익을 거둔 부동산 분야 가장 영향력 있는 투자자이자, 현재 투자컨설팅 및 투자회사를 운영하고 있다. 2004년부터 지금까지 13년간 부동산 관련 강의를 해오며, 부동산 고수라 불리는 투자자들을 배출했다. 대표 저서로 <부동산 소액 투자의 정석>과 <코로나 이후, 대한민국 부동산> 등이 있다. 
 
올해 부동산 시장 예측에 앞서 지난해 부동산 시장을 전반적으로 돌아봤다. 이주현 월천재테크 대표는 지난 2020년 부동산 시장을 “조용하지만 강했다”고 정리했다. 
 
“2020년 시장은 수도권에 상반기 입주 물량이 마무리되면서 하반기에 전세난이 시작됐어요. 그리고 세종시의 집값이 폭등했고 그러면서 주변에 있는 계룡시나 공주시도 덩달아 가격이 상승했어요. 사실 지난해는 안 오른 지역을 찾아보기 힘들 만큼 서울과 수도권 지방광역도시까지 모두 다 상승했습니다.”
 
지난해 부동산은 엄청난 폭등기를 맞았다. 정부가 부동산 시장 가격을 안정시키기 위해 6·17대책 및 7·10 대책을 잇따라 발표해 수도권 대부분 지역을 조정대상지역으로 지정하고 규제지역 전체 주택 구입자 중 주택담보대출을 받은 경우 주택가격에 관계없이 6개월 내 전입신고를 해야 한다는 조건이 붙었다. 6·17 대책의 후속으로 나온 7·10 대책은 보유세에 해당하는 종합 부동산세를 최고세율 3.2%에서 6%로 올리고 2년 미만 단기 보유 주택을 거래할 때 양도소득세율 60%, 보유기간이 1년 미만인 단기 매매일 경우 양도세율을 40%에서 70%로 상향조정하는 내용이 포함됐다. 취득세는 1주택 이상 보유자가 주택 구매를 할 때 최대 4%에서 12%로 대폭 상승했다. 2주택 구매자는 8%, 3주택 이상과 법인거래는 세율이 12%까지 대폭 올랐다.
 
이는 부동산 시장에 상당한 영향을 끼쳤다. 김원철 골드앤모어 대표는 “정부의 강력한 규제 정책의 영향으로 매도자 우위 시장으로 한 해가 마무리됐다”고 평했다.
 
“지난해 초강력 대책이 나오면서 부동산을 매수하는 움직임이 확연히 줄었습니다. 매도는 더 없었어요. 매물이 안 나오는 이유는 부동산 가격이 계속해서 오를 것이라는 것을 많이들 예상했기 때문이에요. 가지고 있기만 하면 가격이 오르는데 굳이 팔 이유가 없는 거죠. 정부의 강력한 규제 때문에 매수자가 위축되는 상황이었지만 이것보다 매물이 더 없었기 때문에 매도자가 시장에 우위를 점할 수밖에 없었습니다. 아마 이런 현상은 올해에도 지속될 거예요.”
 
부동산 시장에 관심이 없는 사람들조차 놀라게 만들었던 한 해가 가고 다시 새해가 왔다. 이주현 대표와 김원철 대표는 각각 올해 시장을 어떻게 바라보고 있을까? 두 사람 모두 올해도 집값이 오를 것이라는 의견은 같았다. 또한 올해 금리인상이 부동산 시장의 변수가 될 것으로 내다봤다. 
 
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사진 왼쪽부터 이주현 대표, 김원철 대표

 

코로나 상황이 부동산 시장에 어떤 영향을 미쳤나?
 
이주현 대표(이하 이 대표) 2019년 발표한 12·16 대책 후 대출이 줄어들면서 강남 지역을 비롯한 서울 주요 지역이 쉬어가는 조정장이 왔다. 해가 바뀌고 코로나바이러스가 유행하면서 집을 보여줄 수 없는 언택트가 이어졌다. 덕분에 상반기 부동산 시장은 매매가가 오르지 않고 주춤했다. 2월 서울 주요 지역의 반등은 코로나 때문에 조용히 지나갔고 6월이 되어서야 시장이 다시 활기를 띠기 시작했다. 하지만 수도권 지역에 풀린 상반기 입주 물량이 마무리되고 새학기를 앞두고 학군지 이사가 맞물리면서 가을에 전세 부족 문제가 심각해졌다. 코로나는 사람들이 집을 바라보는 눈을 바꿔버렸다. 재택근무와 온라인 개학 등으로 집에 머무는 시간이 길어지면서 조금 더 쾌적한 큰 평수를 선호하는 사람이 늘었다. 소비의 측면에서 보면 인테리어와 집 리모델링 사업이 호황을 이뤘고 전자제품 및 가구의 구매율도 상승했다. 
 
김원철 대표(이하 김 대표) 코로나19 상황이 많은 산업에 영향을 미쳤지만 부동산 시장에는 크게 영향을 주진 않았다. 2020년은 변화에 단초만 보여줬다면 올해부터는 코로나로 인해 부동산 시장이 본격적으로 변화를 맞을 것이라고 본다. 코로나로 인한 변화는 두 가지로 정리할 수 있다. 먼저 거리 개념이 변화하고 있다. 재택근무가 일상화되면서 코로나 상황이 종식되어도 재택근무는 일상으로 자리 잡을 것이다. 이렇게 되면 부동산에서 교통 거리가 영향을 덜 받게 된다. 대표적인 지역이 경기도 김포다. 김포에 한강도시철도가 개통하면서 논란이 일었다. 기차가 두 량밖에 되지 않아 출퇴근 인원을 수용하기에 역부족이었기 때문이다. 하지만 코로나로 인해 출퇴근시간이 조정되고 재택근무를 시작하면서 김포의 단점으로 지적되었던 서울까지 접근성이 사라졌다. 2020년에 김포 지역에 잘 조성된 아파트 단지의 매매가가 오르기도 했다. 두 번째는 집에 거주하는 시간이 길어지면서 집의 적정 크기가 바뀌었다. 우리나라 인구는 계속 줄어서 1~2인 가구가 전체 가구의 65%를 차지한다. 이들은 45평, 50평짜리 중대형 평수보다 전용면적 74㎡(약 22평), 84㎡(약 25평)을 선호하고 있다. 1~2인 가구가 선호하는 작은 평수의 부동산 가격이 더 오를 것이다.
 
 
지난해 코로나19와 강력한 규제책으로 소비시장이 움츠러 들었다. 이것이 올해까지 영향을 미칠까?
 
이 대표 소비심리는 소득 분위별로 다르게 나타났다. 중소자영업자들의 소비심리는 줄었지만 소득 2분위까지는 오히려 소비가 증가했다. 코로나19로 여행, 여가, 교육에 쓰였던 현금이 간편식품 구매, 가전 및 가구 교체 등으로 소비하는 종목이 바뀌었다. 특히 여행이나 여가 지출비가 줄어들면서 일종의 보복심리로 명품 소비가 늘었다. 백화점 명품매장에 아침 10시 30분에 가도 150번대 대기표를 받을 만큼 명품을 쇼핑하는 사람들이 늘었다. 코로나19 상황에서 시장에 유동성이 넘치면서 부동산이나 주식 등으로 자산 가격이 크게 오른 사람이 늘면서 벼락거지라는 표현도 생겼다. 남들이 갑자기 돈을 버니 상대적으로 가난해진다는 말이다. 곧 코로나백신 접종 시기에 따라 소비심리가 달라질 것이다. 유럽이나 미국 등 미리 백신을 맞는 나라의 사회 정상화를 지켜봐야 우리나라 소비시장이 풀리는 시기도 예측할 수 있다.
 
김 대표 부동산 시장에는 지역적인 변화가 있을 것이라고 본다. 대표적인 지역이 경기 성남의 판교다. 판교는 지금도 IT업계의 자산가들이 부촌을 형성하고 있다. 이 지역에 부촌이 생기면서 주변의 부동산 지형에 변화가 생길 것이다. 그동안 부동산 시장에서 주목받지 않았던 지방거점도시의 시세도 오를 것으로 보인다. 대표적인 곳이 경남 진주다. 진주는 비조정지역이지만 혁신도시가 생기면서 공공기관이 이전해 작년 말부터 부동산 매매가가 갑자기 상승하기 시작했다. 올해는 더 오를 것으로 보인다. 2020년 이전 서울과 수도권 지역의 부동산 시세에 차이가 많았지만 지방부동산이 계속 강세를 보이면서 가격 키 맞추기가 지속될 것으로 예측된다.
 
 
올해 부동산 시장도 2020년에 이어 계속 오를 것이라는 전망이 많다. 어떻게 보나?
 
 
이 대표 올해도 매매가 상승 기조는 유지될 것이다. 다만 상승폭은 작년만큼 크지 않을 전망이다. 올해 부동산 시장은 이자 상승이 변수로 작용할 것이다. 코로나19 상황 이후 정부가 인플레이션을 우려해 금리를 인상할 가능성이 있다. 금리가 올라가면 부동산 가격에도 큰 영향을 줄 것이다. 원금 상환에 부담을 느끼는 사람들이 실질금리가 상승하면 이자에 대한 부담도 떠안게 되기 때문에 시장이 위축될 가능성이 있다.
 
김 대표 올해 부동산 시장은 지난해와 큰 차이가 없을 것이다. 시장 전반기 가격 상승에 대한 믿음이 굉장히 강하다. 지난해 부동산 대책이 여러 차례 나왔지만 어떤 대책이 나와도 가격이 상승한다는 것을 이미 많은 사람들이 지켜봤다. 이런 학습 효과 때문에 매물은 나오지 않을 거고 공급이 없으니 부동산 가격은 더 오를 것이다. 올해 부동산 시장은 금리인상도 변수 중 하나지만 곧 있을 서울시장 및 부산시장 선거와 2022년 대통령 선거가 변수로 작용할 가능성이 높다. 선거를 앞두고 정부와 여당이 민심을 사기 위해 부동산 규제 완화 카드를 내세울 수 있다. 부동산 규제가 완화되면 시장 상황이 크게 달라질 수 있다.
 

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2021년 부동산 시장의 변화와 트렌드는?
 
이 대표 3기 신도시 사전 청약을 눈여겨볼 필요가 있다. 3기 신도시는 무주택자라면 청약 점수가 높은 사람과 낮은 사람으로 나뉘어 전략을 세울 것이다. 투자자는 보유세와 거래세를 절약할 수 있는데 개발 호재라는 이점이 있으니 이를 눈여겨보고 투자를 이어갈 것으로 예측된다. 전세난은 계속될 것으로 보인다. 집값이 너무 올랐고 상승장에 합류하지 못한 사람들은 소외감과 박탈감을 크게 느끼고 있다. ‘벼락거지’(자고 일어났더니 갑자기 거지가 됐다는 뜻으로 집값과 주가 등 자산가치가 폭등하면서 월급만으로 묵묵히 살아가는 사람들이 상대적으로 거지 신세가 됐다는 것을 비유하는 말)라는 신조어가 탄생할 정도다. 그 소외감 때문에 내 집 마련을 못한 사람들의 박탈감은 더욱 커질 것이다. 
 
김 대표 전국 부동산 가격의 키 맞추기가 계속될 것으로 보인다. 키 맞추기라는 개념은 A지역이 오르면 B지역이 따라서 오르는 것이라고 생각하기 쉬운데 여기서 그치는 것이 아니다. A지역이 오르고 B지역이 오르면 다시 A지역이 오르고 B지역의 가격이 또 오르는 것을 말한다. 자칫 잘못하다가는 가격이 가장 올랐을 때 집을 살 수도 있다. 때문에 시장을 예의 주시할 필요가 있다. 재개발 매물이 올해 부동산 시장에서 강세를 보일 것이다. 재개발은 미래가치를 많이 반영한 것이 많아 오버슈팅(상품이나 금융자산의 시장가격이 일시적으로 폭등·폭락하는 현상)될 가능성이 낮다. 평균을 뛰어넘을 만큼 어마어마한 기회는 오지 않겠지만 안정적으로 가격이 오를 수 있기 때문에 많은 사람들이 주목할 것이다. 
 
 
올해 내 집 마련해도 되나?
 
이 대표 집은 생존의 문제라 필요하다면 사야 한다. 다만 청약가점에 따라 전략을 잘 세우는 것이 중요하다. 고가점자라면 청약을 하는 것이 맞다. 고가점자는 현재 갖고 있는 자금을 잘 계산해봐야 한다. 자금이 너무 부족하면 3기 신도시 사전청약을 생애 최초 특별공급을 노리는 것도 방법이다. 청약 가점도 낮고 자금도 부족하다면 목적을 분명하게 정해야 한다. 실거주가 목적이라면 집값 상승에 대한 기대는 내려놓고 집 평수를 줄이거나 내가 살 지역의 수준을 조금 낮춰서 가야 한다. 이건 어쩔 수 없다. 사는 지역을 포기할 수 없다면 투자로 전환해 자본금을 불리기에 집중해야 한다.  
 
김 대표 해야 한다. 올해 금리가 인상되면 집값 상승이 주춤할 순 있지만 급격한 하락을 기대하긴 어렵다. 내 집 마련을 할 때 절대 무리해서는 안 된다. 개념을 조금 바꿀 필요가 있다. 내 집을 주거의 개념이 아닌 방어의 개념으로 보아야 한다. 집값이 너무 올라가니까 더 올라갈 것을 대비해 최소한으로 방어할 수 있는 집을 구매하는 것이다. 3억이 있다면 있는 돈 없는 돈 다 끌어 모아서 6억짜리 집을 살 게 아니라 4~5억 원대 집을 구매하는 거다. 그리고 나중에 이 집이 오르면 팔고 또 옮기는 식으로 내가 원하는 수준까지 조금씩 업그레이드해야 한다.  
 
 
집을 사려는 사람들은 집값이 계속 올라서 조바심이 생긴다. 이들에게 지금 필요한 조언을 한다면? 
 
 
이 대표 전세가가 올라서 고민이라면 무조건 입주물량이 많은 곳을 눈여겨봐야 한다. 입주물량이 몰리기 두세 달 전부터 거기 가서 미리 살펴보고 괜찮다 싶으면 빨리 물건을 잡아야 한다. 청약을 준비한다면 가점이 높고 특별공급 대상이 아니라면 청약을 포기하는 게 맞다. 입시를 준비하는 것처럼 철저하게 내 상태를 점검하고 전문가와 잘 상의해서 당첨 여부를 판단해야 한다. 특히 청약을 복권 긁는 것처럼 막연하게 살고 싶은 데만 넣는 경우가 있는데 그렇게 해서는 안 된다. 청약도 전략이다. 가능성을 충분히 살핀 후에 도전하는 것이 맞다.
 
김 대표 집을 낮추지 말고 지역을 낮춰야 한다. 서울 지역 매물은 10억 이상으로 올라서 현실적으로 서민이 사기엔 어렵다. 서울에서 질 낮은 집을 사지 말고 지역을 낮춰서 수도권, 수도권 지역이 여력이 안 되면 지방거점도시로 지역을 점차 낮춰야 한다. 수도권이든 지방거점도시든 핵심 지역에 있는 매물을 구입해야 한다. 집을 살 때 괜찮은 지역을 몇 개 선정해서 괜찮은 지역의 물건이라면 빠르게 구입할 것을 권하고 싶다. 지금은 매도자 우위시장이라 고민할 시간이 없다. 고민하는 사이 물건이 사라진다.  
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