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내 집 마련하려면… 공부는 필수, ‘몸테크’는 기본

2020-08-22 10:18

글 : 장가현 기자  |  사진(제공) : 조지철, 셔터스톡  |  도움말 : 이주현 월천재테크 대표

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부동산 정책이 갈수록 복잡해지고 있다. 문재인 정부 들어서 나온 부동산 정책만 22개. 올해 들어서 6·17 부동산 대책, 7·10 부동산 대책이 연달아 나오면서 내 집 마련의 길은 더 좁아지고 복잡해졌다. 어렵다고 포기할 필요는 없다. 위기에도 기회는 있고 미로 속에도 출구는 있기 마련이니까.
한숨이 절로 나온다. 국토교통부가 지난 6월 17일, 7월 10일 연달아 발표한 부동산 대책 내용을 확인한 사람들의 반응이다. 무주택자, 1주택자, 다주택자 할 것 없이 이번 대책으로 고민이 깊어졌다.

두 대책이 연달아 나오면서 다주택자뿐 아니라 실수요자들도 크게 타격을 입었다. 수도권 지역은 경기 지역의 접경지역을 제외한 모든 지역이 조정대상지역에 포함됐다. 조정대상지역이 되면  LTV(주택담보대출비율)에 제약이 생긴다. 이제 서울뿐 아니라 경기도에서도 집을 살 때 대출에 기댈 수 없다.

6·17과 7·10 대책이 나온 배경을 알려면 이전 부동산시장의 흐름을 먼저 알아야 한다. 6·17 대책이 나오기 전 부동산시장은 내 집을 구하기 위해 부동산시장에 뛰어든 실수요자들의 ‘갈아타기장’이었다. 지난해 청약이 어느 때보다 쌌기 때문에 청약가점이 높은 사람들이 로또청약을 꿈꾸며 청약시장에 뛰어들었다.

청약시장에서 우위를 선점하려면 청약가점이 높아야 한다. 청약가점에서 우위를 점하려면 나이가 40대 이상, 기혼자, 아이가 둘이나 셋이 있어야 한다. 무주택자가 청약가입점수가 만점이 되려면 나이가 마흔다섯 정도가 되어야 한다. 여기에 자녀가 한 명이면 64점, 둘이면 69점이 된다. 이런 부부들이 청약을 넣으면 무조건 당첨된다. 마포구, 용산구, 성동구에서 상급지인 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구로 갈아타려는 움직임이 활발하게 일어났다.
 

 01 
12·16 대책, 15억 이상
주택담보대출 금지
 
실수요자들의 ‘갈아타기’가 활성화되자 정부가 규제의 칼을 빼들었다. 이른바 12·16 대책이다. 12·16 대책의 핵심은 대출규제 강화다. 투기지역과 투기과열지구에서 시가 15억 원 이상 주택을 구입하기 위한 주택담보대출이 전면 금지됐고, 시가 9억 원 이상 주택 LTV(주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치 비율)가 20%로 줄어들었다. 이는 곧 서울의 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구와 마포구, 용산구, 성동구 등 33평 이상 새 아파트를 사려면 주택담보대출을 할 수 없다는 말과 같다. 이 지역의 주택은 모두 15억 원이 넘기 때문이다.

15억 이상 주택의 대출을 막으니 주변 다른 지역의 집값이 요동치기 시작했다. 이른바 풍선효과다. 마포, 용산, 성동구를 비롯해 인천과 경기권인 수원, 용인, 성남의 집값이 급격하게 올랐다. 지방의 일부 도시에서도 분양권을 중심으로 한 분양전매거래가 활발하게 일어났다.
그렇다고 해서 서울 지역도 거래가 끊긴 것은 아니다. 대출규제가 생겼어도 펀드나 저축, 채권 등으로 여유자금이 있는 사람들은 여전히 활발하게 거래를 이어갔다. 대출규제만으로 집을 사고 싶은 심리를 누르지 못한 셈이다.

그러다 올해 초 코로나19 사태가 터졌다. 감염 위험 때문에 부동산 투어가 중단됐다. 종합부동산세와 양도세를 감면받을 수 있는 물건들이 나왔다. 이 물건들은 5월 말까지 잔금을 치러야 절세 혜택을 볼 수 있기 때문에 상대적으로 저렴했다. 부동산시장을 꾸준히 지켜보고 있던 실수요자들이 이 매물을 놓치지 않고 거래했다. 이 시기가 황금연휴가 있었던 5월 초다.
실제로 6월 16일 계약일 집계 기준 전국 아파트 매매 거래량은 5만 2809건으로 4월 4만 4061건에 비해 19.8% 증가했다. 한국감정원의 자료에 따르면 서울의 아파트 매매가격은 최근 강남권을 위주로 급매물이 소진되면서 일부 매수세가 유입돼 10주 만에 오름세를 보였다. 이때 집값이 반등하자 정부에서 바로 내놓은 규제책이 바로 6·17 대책이다. 
 
 
 
 02
6·17 대책, 수도권 대부분 지역
조정대상지역 지정 및 실거주 요건 강화
 
6·17 대책을 한마디로 요약하면 ‘다주택 금지’이다. 세금을 아끼기 위한 모든 부동산 투자행위를 막는 대책을 내놓았다. 6·17 부동산 대책으로 풍선효과가 발생했던 수도권 대부분 지역과 분양권 전매가 활발하게 일어났던 충북 청주시, 대전시 전역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정됐다. 또한 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역 전체의 주택 구입자 중 주택담보대출을 받을 경우 주택가격에 관계없이 6개월 내 전입신고를 해야 한다. 또한 9월부터 조정대상지역과 투기과열지구의 모든 주택거래에 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 한다.

그뿐만 아니라 법인의 부동산 거래를 부동산 투기 및 탈세 통로로 악용될 소지가 있다고 보고 법인의 주택 매매와 임대사업자의 주택담보대출을 전면적으로 금지했다. 법인이 주택을 처분할 경우 추가로 과세하는 법인세율이 10%에서 20%로 올랐다. 법인사업자는 법인 대표의 소득세와 법인의 법인세를 납부해야 하고 회계장부를 기장해야 할 의무가 생겼으며 양도소득 장기보유공제, 2000만 원 이하 임대사업에 대한 소득세 분리과세, 부가가치세 간이과세 등을 적용받을 수 없게 됐다.

이 대책으로 서울에 똘똘한 집 한 채를 갖고 있고 투자용으로 집을 산 사람들, 중도금 대출을 놓고 소급문제가 생긴 사람들, 잔금 대출 소급문제가 발생한 사람들 등 많은 사람들이 이 대책으로 타격을 입었다.
 
 
 03 
7·10 대책, 양도세, 보유세, 취득세
모두 상향 조정
 
6·17 대책이 나온 이후 경기도 파주, 충남 천안에서 다시 풍선효과가 발생했다. 그러자 정부는 예고했던 대로 풍선효과가 발생하자마자 7·10 부동산 대책으로 다시 규제를 강화했다. 이번에는 세금이다.

정부가 후속대책을 빠르게 낸 데는 이유가 있다. 전세가 많이 올랐기 때문이다. 서울 강동구 고덕지구는 초반 4억 원에서 시작한 33평 아파트 전세가가 10억 원까지 올랐다. 서울 송파구 헬리오시티는 5억~6억 원에 시작한 전세가 올라서 10억이 넘는 가격에 거래되고 있다.
 
보유세에 해당하는 종합부동산세는 최고세율 3.2%에서 6%로 올랐다. 2년 미만의 단기 보유 주택을 거래할 경우 양도소득세율은 60%, 보유기간이 1년 미만인 단기 매매일 경우 양도세율은 40%에서 70%로 상향조정됐다. 취득세는 1주택 이상자가 주택을 구매할 경우 최대 4%에서 12%로 대폭 상승했다. 2주택 구매부터 8%, 3주택 이상과 법인거래는 12%까지 높아진 것이다. 종합하면 1주택 이상을 더 보유할 경우 무조건 세금 부담을 떠안아야 하고, 세금 부담 없이 집을 팔려면 2년 이상 실거주를 한 다음 이사해야 한다는 소리다. 세금 부담이 커졌기 때문에 내 집을 구매하려는 사람들은 더더욱 신중해질 수밖에 없다.

두 가지 대책으로 실수요자의 고심이 깊어진 데 비해 다주택자들은 오히려 간단하다. 절세를 포기하면 되기 때문이다. 문제는 실수요자다. 집을 구매하면 무조건 2년은 그 집에 들어가서 살아야 하기 때문에 직장에서 가까운지, 아이들의 교육환경은 어떤지 등 꼼꼼하게 따져서 집을 장만하려고 한다. 하지만 모든 조건을 갖춘 집을 찾는 것은 유니콘을 만나는 것보다 더 어려운 일이다. 교육환경이 좋은 강남노른자 땅은 가격이 비싸고, 가격이 적당하다 싶은 곳은 외곽 지역이라 직장이 멀어져서 불편하고, 가격이 적당한 것 같은 지역은 투자가치가 떨어질 것 같다. 더군다나 세금폭탄을 떠안지 않으려면 집을 한 채만 살 수 있기 때문에 더욱 신중할 수밖에 없다. 이번 대책으로 인해 옴짝달싹못하고 있는 사람들에게 부동산 전문가인 이주현 월천재테크 대표는 어떻게 조언을 할까.

이주현 월천재테크 대표는 “무주택자라면 집을 살 때 실거주가 중요한 기준인지 아니면 부동산 거래로 수익을 올리는 것이 중요한지를 먼저 정하는 것이 중요하다”고 조언했다.

“무주택자는 먼저 청약가점을 따져보세요. 가점을 따져서 고가점이면 청약에 유리합니다. 아직 서울에는 둔촌주공이나 강남개포1차 등 노른자 청약이 남았으니 거기에 도전하는 것도 좋죠. 만약에 청약에서 떨어졌다면 그다음에 어떻게 해야 할지 방향을 정해야 해요. 이 지역에서 사는 것이 중요한지, 아니면 굳이 이 지역이 아니더라도 투자로 수익을 얻는 것이 중요한지 정하면 답이 나오죠.”
 
 
 04 
무주택자, 청약가점에 따라
맞는 부동산 선택해야
 
고가점자 중 실거주가 중요한 사람은 원하는 아파트에 평수를 줄이거나 그 동네에서 비교적 값이 저렴한 단지로 이사하는 것을 추천한다. 투자가치가 있는 집을 원하는 사람은 투자와 거주를 분리하는 ‘몸테크’를 추천한다. 투자가치가 있다고 판단하는 집을 정해서 취득세 요건이 풀리는 2년이 지나면 또 다른 지역의 집으로 옮기는 방식이다.

그렇다면 가점이 40점 후반이나 50점 초반으로 애매하다면 어떨까. 이 대표는 “분양가가 낮아 경쟁률이 높은 ‘로또아파트’보다 청약통장을 이용해 소규모 아파트 청약이나 재건축, 가로정비 등 남들이 비싸다고 하는 청약으로 눈을 돌리는 것이 좋다”고 조언했다.

신혼부부는 아직 집을 갈아탈 수 있는 기회가 많기 때문에 내가 원하는 집을 찾기보다 내가 살 수 있는 집으로 눈을 돌려야 한다.

“신혼부부는 결혼 전에 신혼부부 특별 공급을 쓸지 다자녀 혜택을 쓸지 정하고 시작하는 것이 먼저예요. 신혼부부는 아직 시드머니(종잣돈)가 많지 않아서 일단 눈높이를 낮춰서 매매한 다음 자금력이 생기면 상급지에 있는 주택으로 갈아타기를 하는 것도 괜찮아요. 실거주보다 투자의 개념으로 접근하는 거죠. 상대적으로 주택가격이 낮을 때 입주권이나 분양권을 사두는 것도 좋고요. 입주권이나 분양권을 알아보는 것도 방법이에요.”

이 모든 것에 해당되지 않는다면 입주권과 분양권을 노려보자. 입주권은 재개발이나 재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리를 말하고, 분양권은 재개발이나 재건축으로 지어진 건물에 조합원들에게 배당되고 남은 물량, 즉 일반 분양으로 취득한 권리를 말한다. 둘 다 아직 집이 아니라 상대적으로 가격이 저렴한 편이다. 이번 대책으로 다주택자들의 대출이 묶였기 때문에 입주권과 분양권은 경쟁률이 낮은 편이라 무주택자에게 좀 더 유리하다. 자금이 넉넉하다면 입주권을, 그렇지 않다면 분양권을 노리는 것을 추천한다.

상급지역으로 업그레이드를 노리는 1주택자라면 먼저 여윳돈을 만드는 것이 중요하다. 그러려면 약간의 손해는 감수해야 한다는 것이 이 대표의 설명이다.

“1주택자라면 지금 살고 있는 집이 매수세가 오면 과감하게 처분하고 월세로 옮긴 다음 대출을 받는 방법으로 집을 업그레이드하는 것을 추천합니다. 여윳돈이 있어야 부동산 조정기가 와도 놓치지 않고 집을 구매할 수 있어요. 상급지역은 조정 폭이 크기 때문에 가격이 하락했을 때 빠르게 움직여야 해요.

그런데 잔금을 치를 여력이 없으면 기회를 놓치게 됩니다. 이 경우 많이 빠지는 함정이 있는데요. 집을 매매한 뒤 잔금을 치를 때가 되면 내가 살던 집의 가격이 올라서 손해 본 것 같은 기분이 드는 거죠. 그래서 무조건 집을 옮길 때는 지금 사는 곳보다 입지가 좋은 곳으로 가야 해요. 2배의 법칙이라는 말이 있어요. 상급지에 똬리를 틀면 지금 당장은 손해 보는 것 같아도 5년 뒤, 10년 뒤에는 지금 집값의 2배가 오른다는 이야기죠. 그래서 1주택자가 집을 옮길 때 지금 사는 곳보다 입지가 낮은 곳으로 가면 절대 안 된다고 조언해요.”

마지막으로 다주택자는 어떨까. 다주택자는 포트폴리오에 집중해야 한다. 다주택자는 다양한 투자로 양적인 성장을 이뤘으니 이제 질적인 성장에 집중해야 할 시기다. 지금 보유하고 있는 물건이 버티면서 안고 갈 만한 상품성이 있는지 신중히 고민해야 한다. 섣불리 집을 처분해버리면 이제 다시 살 수 없기 때문이다.
 

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-이주현(월천재테크 대표)
 
이 대표는 “집을 구매하려면 이제 공부는 필수”라고 강조했다. 공부를 해야 물건을 선택하는 안목이 길러지기 때문이다. 그는 주택시장에 뛰어드는 사람이라면 반드시 알아야 할 것으로 2030서울도시기본계획, 도시재생사업, 재건축·재개발정비사업, 철도공사계획을 꼽았다. 여기에 분양권에 대한 공부까지 곁들이면 더욱 좋다.

“기회가 없다고 한숨만 쉬고 비관하면 다음 계획이 보이지 않아요. 부동산은 다들 어렵다고 생각하시는데 그게 맞아요. 돈을 버는 게 어떻게 쉬울 수 있겠어요. 하지만 공부하고 시장을 면밀히 살펴보면 늘 기회는 있어요. 미로 속에도 출구는 있으니까요.”
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