더불어민주당이 세입자를 보호하기 위해 만든 주택임대차보호법 개정안이 국회 상임위원회를 통과했다. 이번 개정안은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 담아 임대차3법이라고 불린다.

전월세 신고제, 임대차 계약 후 30일 이내 지자체에 신고

전월세신고제는 계약 후 30일 이내 계약내용을 관할지자체에 신고하게 하는 제도로 가격에 상관없이 모든 주택에 적용된다. 계약당사자라면 모두 신고 의무가 생기지만 공인중개사는 의무 대상에서 제외된다. 전월세신고를 하면서 임대차계약서를 함께 제출하면 확정일자가 자동 부여되는 방식이다. 신고는 인터넷 홈페이지에 접속해 거래내역을 입력한 후 전자서명을 하는 방식으로 할 수 있고, 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세신고도 처리된다.

계약갱신청구권제, 2년 계약 후 2년 더 계약 연장 도입

계약갱신청구권제는 2년간 기본 임대 기간에 한 차례 계약을 연장해 2년 더 거주할 수 있도록 하는 2+2안(4년 거주)이 도입된다, 계약갱신 시 임대료 상승폭은 기존 임대료의 5%이상을 넘지 못하게 하고, 지차체가 5%이내에서 정한 임대료 상한선에 따라 상승폭을 다시 정한다.

계약갱신청구권제는 2001년 상가건물임대차보호법이 제정되면서 횟수에 상관없이 10년간 임대차계약을 갱신할 수 있도록 하는 내용이 이미 도입됐다. 이번 개정안에 들어갈 계약갱신권은  아파트 등 주택에 대해서도 2년 계약후 2년 더 계약할 수 있는 권리이다. 2+2+2 등 다양안 안이 제시됐지만 결국 2+2안이 결정됐다. 이는 임대차 존속기간이 너무 길어지면 집주인이 미리 임대료를 왕창 올리고 신규세입자를 받으려할 가능성이 높아질 수 있다는 지적에 따른 것으로 보인다.

전월세 상한제, 기존임대료 상승한도 5%로 제한

여기에 임대인이 실거주할 경우 세입자를 내보내고 원래 연장됐을 기간 내에 다른 세입자를 받은 것이 드러날 경우 세입자가 손해배상을 청구할 수 있는 법정손해배상청구권제도 포함된다. 이는 세입자가 실제로 입은 손해를 입증하지 않더라도 법에서 정한 일정금액을 손해액으로 인정해주는 제도다. 세입자는 계약 갱신 당시 3개월 월세, 집주인이 다른 세입자에게 전월세를 주고 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 차액의 2년분, 갱신거절로 인해 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있다.

전월세상한제는 갱신 시 임대료 증액 한도를 5%로 제한하고 지자체에서 필요할 경우 5%내외로 상한선을 다시 정하기로 했다. 이로 인해 전월세 가격이 빠르게 오르는 서울, 경기 등 수도권 지역의 상한선도 낮아질 것으로 보인다.

계약갱신청구권제와 전월세상한제는 7월 29일 법사위를 통과해, 전월세신고제와 함께 8월 4일 국회 본회의를 거쳐 시행될 것으로 보인다. 전월세신고제는 준비기간을 거쳐 2021년 6월부터 시행된다.