대부분의 사람이 성장과정에서 ‘빚은 패가망신의 지름길’이라는 말을 머리에 새긴다. 1997년 외환위기 사태, 2008년 세계금융위기 등을 겪으면서 빚으로 인생이 고달파진 사람들에 대한 풍문을 참으로 많이 들었다. 정말 빚, 대출은 나를 망하게 하는 것일까. 

부자들은 빚을 내는 데 두려움이 없다. 이들은 소비하기 위해 빚을 내는 게 아니라 이익을 내기 위한 수단으로 사용한다. 부자들에게 대출은 부를 더 쌓을 수 있는 레버리지다. 부동산을 매매할 때 대출을 받으면 내 돈을 더 적게 투자하기 때문에 수익률은 더 높아진다. 

대출은 은행에 가면 담당 은행원이 친절하게 잘 설명해준다. 그런데도 따로 대출 공부를 해야 하는 이유는 무엇일까. 김은진 레오대출연구소 대표는 “알아야 더 유리한 조건의 대출을 받을 수 있다”고 말했다. 

“세금을 낼 때 세무사를 통하면 된다고 하지만 세무사가 모든 일을 다 봐주진 않습니다. 대출도 마찬가지예요. 대출을 어떻게 활용하느냐에 따라 한도가 현격하게 달라질 수 있습니다. 내가 알아야 더 나은 방법을 찾을 수 있어요.” 

대출은 쉽게 생각해서도 안 되지만 어렵게 생각할 필요도 없다. 대출은 정수기 렌탈하고 서비스 이용료를 다달이 내는 것과 크게 다르지 않다. 이자를 잘 내다가 원금은 다음 매수인이 갚는다고 생각하면 더 심플하게 접근할 수 있다.

높은 대출 규제 벽, 그럼에도 방법은 있다

대출의 필요성을 실감하는 사람도 막상 은행에 가기는 두렵다. 요 몇 년 사이 대출에 대한 규제가 많아졌기 때문이다. 이런 상황 때문에 내 집 마련을 주저하고 있다면 앞으로 시장 상황을 보면서 기회를 잡을 준비를 해야 한다. 새 정부 들어 대출 규제가 조금씩 완화되고 있기  때문.  

“윤석열 정부 들어 대출 규제가 조금씩 완화되고 있어요. 8월 1일자로 생애 최초 주택을 구매하는 사람에게는 대출 요건이 LTV(loan to value ratio: 주택담보대출비율) 80%까지 완화됐어요. 11월부터 보금자리론과 적격대출도 생애 최초 구입자에게 LTV 80%까지 적용됩니다. 다만 투기 및 투기과열지구는 9억 원 이하, 조정대상지역은 8억 원 이하 주택을 구입할 때만 규제가 완화되니 집 살 시기를 고를 때 참고하면 좋을 것 같아요.”

김 대표는 무주택자는 꾸준히 시장 상황을 체크해야 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있다고 했다. 내가 거주하고 싶은 주택의 시세를 지속적으로 살펴보다 보면 조정기가 오거나 급매 물건이 나오는데 이를 놓치지 않으면 합당한 가격에 내 집을 마련할 수 있다. 아직 때가 아니라고 생각해도 기회를 꾸준히 보면서 대출이나 부동산 상황에 대해 공부해야 한다. 

갈아타기를 고려하고 있는 1주택자라면 현재 상황을 유리하게 이용할 수 있다. 현재 거주하는 집의 가격이 떨어졌지만 상급지의 집값도 떨어졌기 때문이다. 본인이 옮기고 싶은 집의 시세를 꾸준히 확인하고 적절한 시기에 대출을 활용하면 똑똑한 갈아타기가 가능하다.

최근 대출로 가장 골머리를 앓은 사람은 세입자를 둔 다주택자다. 특히 세입자 교체 시기를 맞은 집주인들은 부동산 심리가 가라앉으면서 전세 세입자를 구하기 굉장히 힘들어졌다. 들어오겠다는 세입자가 없으니 나가는 세입자의 보증금을 마련해줄 방법이 요원해진 것이다. 다주택자나 소득이 적은 사람은 DSR(Debt Service Ratio: 총부채원리금상환비율)이 낮아 대출한도가 높지 않다. 김 대표는 이런 고민이 있는 사람들에게 주택담보대출의 일종인 생활안정자금대출을 추천했다. 생활안정자금대출은 최대 2억 원 한도 내에서 대출받을 수 있는 상품이다.

소득이 없는 주부에게도 대출이 나올까?

소득이 아예 없는 경우는 어떨까. 특히 기혼여성은 결혼 후 직장을 그만두고 전업주부가 되는 경우가 많아 대출이 필요해도 은행에 찾아가기 쉽지 않다. 김 대표는 이런 고민을 안고 있는 주부들도 대출을 받을 수 있다고 말했다.

“저에게 상담을 오는 주부님들 중에도 본인이 소득이 없어 대출이 나오지 않을 거라고 생각하는 분들이 많이 있어요. 하지만 은행은 대체로 대출을 해주고 싶어 해요. 그래야 이자를 받을 수 있으니까요. 소득이 없어도 신용카드를 잘 쓰는 사람에게는 대체소득을 인정해줘요. 1년에 신용카드를 2,000만 원 이상 쓰는 사람에게는 연봉 5,000만 원 정도의 소득이 있다고 봐요. 그러면 2~3억 원가량의 대출을 받을 수 있어요.”

김 대표는 똑똑한 노후를 위한 레버리지 활용법도 소개했다. 중년에 접어들면 남편의 정년퇴임을 걱정해야 할 시기가 온다. 김 대표는 이때를 대비해서 수익성 물건에 미리 관심을 가져볼 것을 추천했다. 

“상가나 오피스텔 같은 수익성 물건을 가지고 있으면 고정적인 수입이 생겨 생활에 큰 보탬이 돼요. 예전에는 수익성 물건이 오르지 않았는데 요즘은 많이 오르는 추세라 자산을 늘리는 데도 도움이 돼요. 상가를 갖고 있으면 그 건물에서 창업을 할 수도 있고 활용 범위가 굉장히 넓어요. 특히 아파트 상가의 경우 유동인구가 고정적이라 가격이 떨어지지 않는 장점이 있어요. 이런 이유로 한동안 재개발 상가가 엄청나게 각광받기도 했어요. 노후 생활자금을 걱정하고 계신 주부들께는 발품을 조금 팔아 괜찮은 수익성 물건을 알아보시길 권합니다.”