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놓치기 쉬운 부동산 절세법

2020-11-21 03:43

글 : 장가현 기자  |  사진(제공) : 셔터스톡  |  도움말 : 장보원세무회계사무소

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최근 정부가 부동산 대책을 여러 번 내면서 부동산 관련 세금에 대한 고민을 떠안은 사람이 많다. 비교적 덩치가 큰 세금을 신경 쓰느라 소홀하기 쉬운 세금이 있다. 바로 국세와 지방세다. 각각 세대를 구분하는 기준이 달라서 잘 모르면 세금을 더 내야 하는 경우가 생길 수 있다.
 
올 한 해 부동산은 코로나19만큼 핫한 이슈다. 정부가 2020년 들어 6·17대책, 7·10대책, 8·4대책 등 연이어 다주택자를 겨냥한 중과세 정책을 내놓으면서 2주택 이상을 가진 사람들의 움직임이 분주해졌다. 이번 부동산 대책을 앞두고 종합부동산세, 취득세, 증여세를 줄이기 위해 발 빠르게 움직인 사람들이 놓치기 쉬운 것이 있다. 주택 보유 기준에 취득세와 양도세가 더 나올 수 있다는 점이다.

취득세는 지방세에 포함된다. 각 지방자치단체에서 취득세를 계산할 때 주민등록상 세대를 기준으로 적용한다. A 씨는 올해 남편이 사망한 뒤 딸의 명의로 된 집으로 전입신고를 하고 함께 살고 있다. 남편과 함께 살던 집은 남편이 사망하면서 A 씨에게 상속이 됐다. 이 경우 A 씨는 딸의 집으로 전입신고를 했기 때문에 지방세 계산 기준에 따라 1세대 2주택자가 된다. A 씨가 남편에게 물려받은 집과 딸 명의의 집이 있기 때문이다. 현행 정책은 1세대 2주택자가 상속받은 재산은 취득세를 면제해준다. 

취득세 기준은 주민등록상 세대, 소득세 기준은 실 거주 유무

취득세가 면제되지 않는 경우가 있다. 집을 2채 가진 부모가 나이가 30세 미만인 자녀에게 집 한 채를 증여하고 각각 세대 분리를 한 경우다. 이런 경우 으레 부모 명의의 집 한 채, 자녀 명의의 집 한 채가 따로 있고 주민등록상 세대가 분리되어 있기 때문에 1가구 1주택이라고 생각하기 쉽지만 그렇지 않다. 지방세법에는 30세 미만인 자녀가 있을 경우, 주민등록상 주거지가 분리되어 있거나 실제로 따로 살거나 자녀가 일정 소득이 있어도 무조건 같은 세대로 본다. 자녀에게 증여도 하고 세대 분리도 했지만 여전히 1가구 2주택자이기 때문에 취득세를 면제받을 수 없다.

취득세의 기준은 주민등록상 주거지이지만 양도소득세는 또 다르다. 양도소득세는 국세에 포함되는데 국세는 주민등록상 주거지가 아니라 실질과세원칙에 따라 실 거주 유무가 기준이다. 때문에 양도소득세는 30세 미만 자녀가 일정 소득이 있다면 세대를 분리할 수 있다고 본다. 등본 상에는 없지만 실제로 나와 같이 살고 있는 사람은 어떨까. 소득세 기준상 각자 1주택씩 보유한 사람들이 같이 살면 1가구 2주택자이고 양도세 중과세 대상이 된다. 때문에 동일 세대로 인정받을 수 있으니 기준을 잘 따져야 한다.

 
오피스텔은 용도를 잘 따져야

오피스텔을 갖고 있다면 취득세와 양도세를 모두 따져봐야 한다. 오피스텔은 이미 취득세 4%를 내야 하기 때문에 주택수를 계산할 때는 제외한다. 하지만 양도를 할 때는 주거용으로 사용하는지 업무용으로 사용하는지 잘 따져봐야 한다. 업무용이라면 주택 수에서 제외되지만 주거용이면 주택에 포함되기 때문에 주택 수가 늘어날 수 있다. 때문에 다른 주택을 양도할 경우 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다. 업무용으로 세를 주었어도 임차인이 주거용으로 사용한다면 그 과실로 임대인이 피해를 입을 수 있기 때문에 주의해야 한다.

장보원 세무사는 “취득세와 양도세에서 비과세 혜택을 받으려면 지방세와 국세의 구분 기준을 잘 판단해야 한다”며 “주택 보유자끼리 주민등록상 주거지뿐 아니라 실 거주지를 분리하는 것이 절세를 하는 방법”이라고 조언했다.
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