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달라진 부동산 대출 내 집 마련, 이제는 가능할까?

2018-09-25 04:47

취재 : 박지현 기자

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무주택자는 웃고, 유주택자들은 울었다. 지난 9·13 대책에 반응은 극명하게 갈렸다. 무주택자는 전세대출과 청약이 쉬워지고, 유주택자는 더 어려워진다. 달라진 대출 환경을 중심으로 이번 대책을 정리해봤다.
무주택자, 대출 규제 없고 청약 기회 늘어나

이번 대책의 최대 수혜자는 무주택자다. 우선 이들의 청약 당첨률이 오른다. 청약 제도를 대폭 손봐 실제 무주택자를 철저히 가리기로 했다. 지금까지는 청약에 당첨됐더라도 아파트 준공 후 입주하기 전까진 무조건 무주택자로 간주했다. 때문에 투기 세력들이 당첨된 후 웃돈을 받고 분양권을 파는 전매를 되풀이하더라도 모두 무주택자로 인정했었다. 앞으론 분양권, 입주권만 있어도 무주택자에서 제외시키기로 했다. 현재 투기과열지구에서 전용면적 85㎡ 이하는 100% 가점제로 공급한다. 가점에서 무주택 기간이 차지하는 비중이 높다 보니 1주택자는 사실상 당첨이 불가능하다. 다만 전용 85㎡ 초과 주택의 경우는 얘기가 다르다. 이 경우 50%는 가점제로, 50%는 추첨제로 공급한다. 조정대상지역에선 전용 85㎡ 이하의 25%, 전용 85㎡ 초과의 70%를 추첨제로 뽑았다. 1주택자도 중대형에 당첨될 수 있는 길이 열려 있던 셈.

그러나 이번 대책에서 정부는 규제지역 추첨 물량을 무주택자에게 우선 공급하기로 했다. 이에 따라 투기과열지구뿐 아니라 조정대상지역에서도 무주택자들의 당첨률이 배가됐다. 무주택자는 대출 규제도 종전과 크게 다를 바 없다. 공시가격 9억원 이하 주택 구매 시 40%부터 최대 70%까지 대출이 가능하다. 9억원 초과 고가주택을 구입할 때는 대출이 억제되지만, 실거주 목적인 경우는 대출이 허용되는 만큼 실수요자들이 이용할 만하다. 여기에 정부가 과천, 의왕, 성남 등 서울 인근 요지에 공공택지를 개발해 30만 가구의 아파트 공급하기로 한 만큼 청약 기회도 많아졌다.
 
 
청약·대출 규제로 1주택자는 불만

반면 1주택자들에겐 이번 대책이 비보나 다름없다. 특히 분양을 통해 집 넓히기와 지역 갈아타기를 준비 중이던 이들은 충격에 빠졌다. 2주택 이상 보유자들은 애초 청약 1순위 자격이 없기 때문에 별다른 영향이 없다. 청약뿐만 아니라 주택 보유자에 대한 주택담보대출도 대폭 규제된다. 집을 2채 이상 소유한 다주택자는 아예 대출 금지다. 1주택자라도 부부 합산 소득이 1억원을 넘는다면 전세대출을 못 받는다. 대출을 받아 투자 목적으로 집을 사는 우회 수요를 원천 봉쇄하기 위한 조치다. 1주택자 대출규제는 서울과 지방 구분이 없다.

대출 규제에서 벗어난 ‘예외 규정’도 있다. 새집으로 이사하는 사람이나 결혼, 부모 봉양 등의 목적으로 집을 사려는 사람은 1주택자라도 은행 심사를 거쳐 대출이 가능하다. 무주택자와 동일하게 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 기준을 적용받는다. 단, 조건이 있다. 대출받은 날부터 2년 안에 기존 집을 팔아야 한다. 또 무주택자인 자녀가 분가해서 새집을 사는 경우, 지방으로 직장을 옮기거나 60세 이상인 부모를 돌보기 위해 집을 추가로 사야 할 때도 대출이 허용된다.

주택을 담보로, 생활자금 대출은 가능하다. 투기과열지구 및 투기지역의 1주택자는 기존 집을 담보로 지금처럼 LTV와 DTI 40%를 적용받아 의료비나 교육비 등 생활자금 목적의 대출을 받을 수 있다. 다만 다주택자의 경우 이런 대출을 받을 때 LTV, DTI 모두 10%포인트 강화돼 30%를 적용받는다.
 
 

 
Q&A로 보는 부동산 대출

# 무주택자
 
무주택자다. 실거주 목적이 아닌 경우 대출이 가능한가?
투기조정지역(서울·세종 등)에서 실거주 목적이 아닌 공시가격 기준 9억 이상의 집을 살 때는 주택 담보 대출이 불가능하다. 다만 몇 가지 예외 조항은 있다. 또한 9억보다 낮은 금액의 집을 살 경우에는 대출이 가능하다.

무주택 실수요 서민이 이용할 수 있는 대출은?
연소득 7000만원 이하 무주택자인 서민 실수요자를 대상으로 한 정책대출 상품은 규제가 적용되지 않는다. 보금자리론, 디딤돌대출, 공유형모기지 상품 등세 가지가 있다. 상품별 자격조건에 부합하면 투기지역인 서울에서도 집값의 70%까지 대출받는 게 가능하다. 이중 보금자리론의 대출한도가 3억원으로 가장 높다. 생애 최초로 집을 사려는 신혼부부라면 디딤돌대출이 유리하다. 이들에겐 최대 0.4%포인트 금리를 깎아줘 1~2%대 금리로 최대 2억원까지 빌릴 수 있다.
 

# 1주택자
 
1주택자로, 부부 합산 소득이 1억원이 넘는다. 현재 전세자금대출이 있는데 계약 만기 시 전세대출 연장이 가능한가?
앞으로 2주택 이상 보유자는 물론이고 부부 합산 연소득이 1억원을 초과하는 1주택 가구는 전세자금 대출이 금지된다. 다만 기존의 전세자금대출 만기 시 연장은 가능하다. 만약 현재 거주하고 있는 집의 전세대출을 갚고 새로운 전셋집을 얻어 다시 전세대출을 받는 것은 불가능하다. 이 규제는 은행업 감독규정 개정을 통해 연내 시행된다.

만약 규제지역이 아니라면 집을 1채 더 살 때 대출이 가능한가?
가능하다. 다만 해당 지역과 본인의 신용 상태 등에 따라 대출 가능 여부와 대출금액은 달라진다.

규제지역에 집이 있으면 그 집을 담보로 생활안정자금을 1억원만 받을 수 있나?
아니다. 매년 최대 1억원까지 가능하다. 대출 총액은 LTV, DTI 이내여야 한다. 대신 집을 안 산다는 약정을 맺고 1억원씩 나눠서 돈을 빌려가야 한다.
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