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부동산 시장 새 술은 새 부대에 ?

한충희와 우용표의 ‘돈 테크’

2014-07-11 14:17

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최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보가 부동산 시장에 대한 새로운 화두를 제시했다. 바로 “한겨울에 여름옷을 입으면 얼어 죽지 않겠느냐”는 5월 12일의 발언이 그것이다. 마치 내공이 깊은 도사님이 우매한 중생들을 향해 한 말씀 내리시는 듯한 감동을 받았다. 요약 설명을 하자면 우리나라의 부동산 규제사항들은 부동산 시장이 한창 뜨겁던 여름날(2006년 전후)에 만들어진 여름옷 같은 것들인데 지금처럼 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙은 한겨울 같은 시기에 여름옷을 입고 있으면 안 된다. 즉, 부동산 경기를 살리기 위해 LTV, DTI 같은 규제는 풀어야 한다는 것이 그 오묘한 말씀의 요지다. 

이제 우리가 그동안 기억 한 켠에 묻어두었던 LTV, DTI에 대한 내용을 다시 짚어보고, 앞으로 시장이 어떻게 될 것인지 함께 고민해보기로 하자.

참으로 오랜만이다, LTV & DTI
LTV와 DTI는 부동산 관련 뉴스가 나올 때마다 단골메뉴로 등장하는 단어인데, 듣기는 많이 들어봤어도 정확한 의미를 짚어볼 기회는 적었을 것이다. 한마디로 이 두 개의 영어 약자들은 집을 담보로 너무 많은 돈을 빌리지 못하게 하고(LTV) 능력에 비해 너무 많은 대출을 받지 못하게 하는(DTI) 제도라고 할 수 있다. 자세한 내용은 아래와 같다. 

LTV(주택담보인정비율; Loan To Value) 은행에서 주택을 담보로 대출을 해주고자 할 때 적용하는 최대 대출한도의 비율
* 주택 가격(시세)이 3억 원이고 LTV가 60%라면 은행은 3억 원×60%인 1억8천만 원까지 대출. 세입자가 있는 경우, 세입자의 보증금만큼 차감한다.

DTI(총부채상환비율; Debt To Income)
연간 총소득에서 대출 부담(원금과 이자)이 차지하는 비율
* 연소득이 1억 원이고 DTI가 50%인 경우, 매년 상환해야 할 대출원금과 대출이자가 1억 원×50%인 5천만 원을 넘지 않도록 하는 것(서울은 DTI 50%, 경기도는 DTI 60%, 생애최초는 DTI 미적용)

규제가 완화된다면 어떻게 될까?
최경환 경제부총리가 무시무시한 정치공세를 이겨내고 장관 후보에서 장관이 된다면 가장 먼저 여름옷 대신 겨울옷을 국민들에게 입혀줄 것으로 예상된다. 즉 부동산 거래 시장을 활성화시키기 위해 각종 규제를 완화시킬 것으로 보이는데, LTV와 DTI의 수치를 어느 정도의 선에서 조정할지 아직은 미지수다. 

전문가들 사이에서는 갑론을박이 한창이다. 가계부채가 벌써 1천조 원을 넘어선 상황에서 국민들에게 빚내서 집을 사라는 것이나 다름없다는 비판론과, 규제 완화는 부동산 시장의 활성화를 이끌어낼 수 있는 경제 활성화 대책이라는 옹호론이 팽팽하게 대립하고 있는 형국이다. 

현재의 경제 상황으로 유추해보면 부동산 가격의 하락과 거래의 침체는 규제가 많아서가 아니라 경제의 전반적인 체력이 약해서 그런 것이라 볼 수 있다. 2006년의 부동산 광풍을 보라. 그때 규제가 없어서 집값이 미친 듯이 급등한 것이 아니다. 그리고 2010년의 부동산 침체기 시작 시기에 규제를 풀지 않아서 부동산 가격이 하락한 것이 아니다. 

사고 싶을 때 돈이 있어야 하고 팔고 싶을 때 사겠다는 사람이 있어야 부동산은 거래될 수 있다. 그런데 지금의 형국은 팔겠다는 사람은 많은데 사겠다는 사람이 적은 모습이다. 개인적인 판단으로는 LTV와 DTI 규제가 완화된다는 소식이 발표되면 서울 강남지역의 재건축 아파트 등에서 ‘매물을 거두어들이고 하루 만에 몇천만 원 호가가 올랐다’는 기사가 나올 것이고 그 뒤에는 다시 잠잠해지지 않을까 예상된다. 

이번 달부터 본격적으로 부동산 시장의 규제 완화 이야기가 나오기 시작할 텐데 그때 현명한 우리 독자들은 ‘늦기 전에 사야겠다’라는 생각보다는 ‘아직 국민경제가 완전히 회복된 것이 아니다’라는 생각을 먼저 하셨으면 좋겠다. 게다가 여름휴가 시즌이다. 즐겁게 여행을 가서 무엇을 할지 계획을 세워보는 것도 좋을 듯하다. 어차피 올가을이 될 때까지는 LTV, DTI를 풀어야 하네 마네 하는 갑론을박이 계속 이어질 것이고, 최경환 장관 후보자가 본격적으로 국민들에게 규제 완화라는 겨울옷을 입혀주는 시기는 실제로 찬바람이 부는 때일 테니 말이다. 


한충희와 우용표는…
<마흔살 재테크 상식 사전>을 공동 집필했다. 한충희는 10여 년간 외국계 생명보험사 부지점장, 주택신문 부설 주택문화연구소 수석 연구원 및 재테크퇴직하우스 대표로 활동했으며, 우용표는 베스트셀러 <월급쟁이 재테크 상식사전>의 저자다.

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