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부동산 거래량 사상 최대 꼭 알아야 할 사기 대처법

부동산 거래량 사상 최대 꼭 알아야 할 사기 대처법

2015-07-10 13:46

너도나도 부동산에 눈을 돌리고 있다. 저금리 기조가 지속되면서다. 기준금리 1%대 중반. 싼 이자로 목돈을 빌릴 수 있으니 ‘나도 어디 한번’이란 생각을 해보는 거다. 그렇다고 덮어놓고 투자하면 안 된다. 사기도 덩달아 기승이다. 기본적인 대처법은 알고 가자. 

참고서적  부동산 사기 당할래? 피할래?(장중호 저)



부동산 거래가 어느 때보다 활발하다. 초저금리 시대가 도래하면서부터다. 서울시가 운영하는 ‘서울부동산정보광장’에 따르면 지난 5월 서울의 아파트 거래 건수는 총 1만2735건이다. 5개월 연속 월별 최고치를 경신했다. 실거래가 조사가 시작된 2006년 이후 5월 기준 최대치인 데다 비수기로 꼽히는 5월 거래량으로는 이례적이다. 

지난해 같은 기간(6053건) 거래량의 2배를 훌쩍 넘었다. 전문가들은 이 같은 활황이 당분간 지속될 것으로 내다봤다. 주택산업연구원 관계자는 “대출이자 부담이 줄고 부동산 시장의 유동자금 여건도 좋아지면서 주택시장 열기가 하반기까지 이어질 것”이라고 전망했다. 

부동산 거래가 늘면? 사기 피해도 그만큼 증가한다. 특히 최근 중개수수료를 절약할 수 있는 온라인과 모바일 앱을 이용한 직거래가 급증하면서 사기에 대한 노출 또한 커지고 있다. 법만 믿고 안이하게 생각하면 안 된다. 법에 호소할 때는 이미 늦었다. 미리 알고 대비해야 덜 피곤하다. 


전·월세 사기 대처법

1 이중계약 사기
“전세인 줄 알았는데, 알고 보니 월세?”


가장 흔한 사기 유형 중 하나다. 주거용 건물의 소유주들은 건물 관리인을 따로 두는 경우가 많다. 이때 관리인이 임대인에게는 월세로 계약한다고 해놓고 임차인에게는 전세계약을 맺어 중간에서 전세보증금을 가로채는 방식이다. 지난 2013년 배우 김광규가 이 같은 사기를 당했다. 김광규는 “관리인이 월셋집을 나한테 전세로 놓고, 전세금을 들고 도주했다”면서 “6개월 동안 잘 살고 있었는데 집주인이 월세를 받으러 와 알게 됐다”고 말했다. 이 경우 임차인인 김광규가 돌려받을 수 있는 보증금은 40%밖에 되지 않는다.


대처법 → “전세가가 시세보다 낮고 주인이 해외에 있다면 의심”

우선 제시하는 전세가가 동급 타 매물보다 낮은 경우 의심해야 한다. 이 같은 사기 유형은 임차인을 쉽게 낚기(?) 위해서 시세보다 전세가를 낮게 제시하는 게 보통이다. 또 계약 전에 부동산 소유주와 통화가 잘되지 않아도 경계해야 한다. 보통 이런저런 핑계(외국에 있다거나 병원에 입원)로 통화가 어렵다고 한다니, 참고하자. 이중계약 피해를 예방하려면 ①매매 및 임대차 등 계약대상물 확인(중개업자의 공인중개사자격증·개설등록증 등) ②실제 등기부등본상 소유자 여부 확인(주민등록증·등기권리증·등기부등본·토지대장 등) ③중개대상물 확인설명서 기재사항 확인 및 설명서 수령(기본기재사항·세부기재사항·중개수수료 부분 확인) ④대금지급은 반드시 실소유자(등기부상 명의) 통장에 입금(대리자·건물관리자·중개업자 통장 입금 절대 금물) ⑤최종 챙겨야 할 계약서류 3종(계약서·중개대상물 확인설명서·손해배상보증보험증권), 이 다섯 가지를 기억하면 된다. 


“이삿날 가보니, 다른 사람이 살고 있더라”


집주인이 이미 세를 살고 있는 집을 임대하는 것처럼 하고, 다른 세입자와 이중계약을 하는 사기 유형이다. 이 경우 집주인이 직접 계약을 하기 때문에 비교적 믿음을 가지게 되는데, 주의해야 한다. 배우 박준규의 아내 진송아 씨 또한 이 같은 피해를 입었다. 진 씨는 지난 2014년 한 방송을 통해 “집주인과 집 상태 모두 마음에 들어 아무 생각 없이 집주인과 직거래를 했다”면서 “이삿날이 돼서 가보니 이미 다른 사람이 들어와 있었다. 이중계약이었다. 그래서 피난민 생활을 할 수밖에 없었다”고 밝혔다. 

대처법 “특약사항을 요청하라”

대표적인 사기 유형 중 하나다. 기본적으로 직거래로 진행된다. 세입자가 집주인과 한통속인 위장 세입자인 경우라면 피하기가 쉽지 않다. 크게 계약금(보증금의 10% 정도)만 떼이는 경우와, 보증금 전체를 떼이는 경우로 나뉜다. 우선 보증금을 모두 치르지 않는 게 중요하다. 계약금만 걸고 입주하는 날 거주자가 이사를 나가는지 확인하는 게 필요하다. 또 계약서에 특약사항을 적는 게 좋다. ‘계약서의 내용과 상이한 사항이 존재하는 경우 이 계약은 무효로 한다’는 내용을 기재하자고 요청하라. 특약을 적자고 할 때 집주인이 꺼린다면 애초에 계약을 하지 않는 게 좋다.  

((  사기 전세 물건의 특징  )) 

✖ 시세보다 싸다 ✖ 주변은 다 월세인데 전세로 나온다 ✖ 소유주가 외국에 있거나 병원에 있는 등 직접 만나기 힘들다 ✖ 등기부등본이 지저분하다(잦은 소유권 이전 및 대출) ✖ 직거래만을 원한다



2 대출 많은 부동산
“등기부등본은 깨끗했는데?”
 

올해 초 종영한 드라마 <가족끼리 왜 이래>에서 김현주(차강심 역)가 당한 사기 유형이다. 극중 은행 직원이 김현주에게 “이 오피스텔은 근저당 설정이 돼 있는 물건이다. 전입신고는 했느냐. 확정일자는 받았느냐. 둘 다 안 했으면 보증금 찾기 힘들 것”이라고 했다. 오피스텔 전 주인은 집 담보로 은행에 2억원의 빚을 진 상태였고, 오피스텔은 곧 경매에 넘어갈 상황이었다. 김현주는 이에 “그럴 리가 없다. 등기부등본도 깨끗했다”고 했다. 그러나 실상 해당 등기부등본은 6개월 전의 것이었다. 

대처법 →  “계약 당일 기점 등기부등본 확인은 기본”


주인은 일부러 대출이 없던 6개월 전 등기부등본을 쓰며 세입자를 안심시키는 전략을 썼다. 주인이 건넨 등기부등본을 무작정 믿으면 안 된다. 등기부등본은 반드시 계약 당일을 기점으로 직접 떼어야 한다. ‘법원인터넷 등기소’에 가서 물건 주소를 치면 단돈 1천원에 발급이 가능하다. 등기부등본상에는 금융권에 대출은 있는지, 시·군의 세금 체납으로 압류가 돼 있는지 다 나와 있다. 만일 해당 부동산의 매매가가 2억원인데 대출금액이 60%를 넘는 1억2천만원 이상이라면 계약하지 말아야 한다. 전세보증금으로 대출을 갚겠다고 할 경우에는 이사 당일 그 약속을 이행하는지 꼭 확인해야 한다. 대부분의 경우 이 단계에서 사기를 당하는데 법에서는 사기로 인정하지 않는다. 이 때문에 대출금을 갚는지 반드시 눈으로 확인해야 한다.


 
3 무자격 부동산중개사
“믿을 만한 중개사라고 소개받았어요”


주부 권민정 씨(37)는 지난 2012년 4월 집주인을 대리한 B씨와 소형주택 전세계약을 한 뒤 낭패를 당했다. 집주인에게 월세계약을 체결한다고 해놓고 권 씨와 전세계약을 한 B씨는 무자격 중개업자였다. B씨는 권 씨뿐만 아니라 여러 명과 전세로 중복계약을 한 뒤 보증금을 챙겨서 달아났다. 

대처법
“OOO컨설팅, OOO투자개발은 피하라”

이 같은 피해를 다룬 한 판례에 따르면 1억5천만원을 사기당했지만 배상 판결은 그 금액의 20%인 3천만원이 나온 적이 있다. 법에서도 계약 주체인 당사자에게 80%의 책임이 있다고 봤다는 얘기다. 이 때문에 중개사의 자격 여부는 직접 파악해야 한다. 버젓한 사무실이 있어도 부동산 공인중개사 자격증 없이 실장이나 이사 등의 직함으로 일하는 직원들이 있음을 명심하자. 반드시 벽에 걸려 있는 중개인의 자격증을 확인하고 중개업소 대표와 계약을 체결해야 한다. 무자격 중개인 피해를 입지 않기 위해서는 간판에 ‘OOO컨설팅’이나 ‘OOO투자개발’이 아닌 ‘공인중개사 사무소’나 ‘부동산 중개’라는 문구가 있는 등록업소를 통해 거래하는 게 필요하다. 등록된 중개업자 여부는 해당 시·군·구청 중개업무 담당부서에서 확인이 가능하다. 

((  전·월세 사기를 피하는 자세  ))

의심하라 정상적인 거래(시세 30% 이하의 근저당 설정, 주변 전·월세 시세와 비슷한 보증금, 부동산 소유주와 중개인, 세입자 3자가 계약체결)가 아니라면, 그 이유에 대해 끊임없이 질문하라. 그에 대한 답이 명확하지 않다면 그 계약은 하지 말아야 한다. 

확인하라 계약서에 도장을 찍기 전까지 모든 서류를 꼭 확인하라. 한 가지라도 빠진 상태에서 계약을 하자고 하면 왜 빠졌는지 물어보고 이유가 합당하지 않으면 계약하지 말아야 한다. 부동산 등기부등본, 건축물대장, 소유주의 신분증, 부동산 중개인의 자격증, 소유주의 국세·지방세 완납증명서까지 총 5가지 서류가 모두 구비돼야 한다. 

피해구제정책 알기 깡통전세 피해 등을 줄이기 위해 정부가 최근 내놓은 대한주택보증회사의 ‘전세보증금 반환 보증’ 상품을 활용하는 것도 방법이다. 전세 만기일이 한 달이나 지나도 보증금을 돌려받지 못할 경우 대신 반환해준다. 다만 보증금이 수도권은 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하다. 전세계약 후 3개월 이내 주택만 가입 가능하며 수수료는 전세보증금의 0.197%다. 2억원짜리 전세의 경우 1년 보증료가 39만4천원이다. 



매매 사기 대처법

1 다중매매 계약 
“같은 집을 7명에게 팔았다?”
 

중견 코미디언 문영미가 겪은 일이다. 그는 오랫동안 알고 지내던 공인중개사를 통해 7억원을 주고 집을 샀다. 그러나 알고 보니 이 중개업자가 문 씨를 포함해 총 7명에게 다중매매를 하고 달아난 것. 결국 7억원을 고스란히 날렸다. 

이처럼 부동산 매매과정에서 계약금과 중도금, 잔금을 모두 지급하면서도 다중매매 계약 사실을 몰라 피해를 보는 경우가 늘고 있다. 과거 단순 구두 사기에 그치던 것이 최근에는 공문서와 신분증을 위조하는 등 수법도 지능화되고 있다. 부동산 매매 사기는 이중매매나 공문서 및 신분증 위조, 무권대리(대리권 없이 행해진 대리)에 의한 매도 행위 등이 주를 이룬다. 

대처법 “소유권이전청구권 가등기하라!”

이런 유형의 사기는 기본적으로 신뢰하는 부동산업자와 투자할 곳을 잘 알지 못하는 이들의 관계에서 발생한다. 부동산 매매 시 계약서에는 계약금·중도금·잔금이라는 용어가 있다. 계약금은 보통 매매대금의 10% 선이고 중도금과 잔금은 계약 당사자 간 협의로 몇 퍼센트라고 정한 뒤 날짜를 지정해 입금하도록 돼 있다. 이 계약서를 가지고 ‘소유권이전청구권 가등기’를 하는 게 방비책이다. 가등기란 본등기(소유권이전등기) 이전에 이런 부정한 사기행위로 받을 수 있는 피해를 방지하기 위한 법적 수단이다. 

비용은 매매금액에 따라 다르지만 3억원짜리 아파트의 경우 매매금액의 2% 선이다. 가등기는 즉각 해당 부동산의 등기부등본에 ‘소유권이전청구권가등기’라는 문구가 삽입돼 이중매매나 가압류 같은 계약상 손해를 방지할 수 있다. 


2 기획부동산 
“주부·은퇴자에게 고수익 보장, 정말?”

부동산 사건·사고 중 단연 1위는 기획부동산이다. 피해사례만 부지기수. 검찰의 수사를 통해 많은 업체가 공중분해 됐어도 잡초 같은 생명력으로 다시금 우후죽순 생겨난다. 

기획부동산은 쉽게 말하면 싸고 쓸모없다고 여겨지는 땅의 필지를 나눠서 비싸게 되파는 사기 거래다. 대부분의 기획부동산은 소위 ‘쩐주’라 불리는 사주의 지휘를 받는다. 하지만 사주는 절대 전면에 나서는 법이 없다. 이들은 회사 경영에 참여하지 않고 명의만 빌려주는 일면 ‘바지사장’을 내세워 법인을 설립한다. 그리고 법인은 다시 3~4개 회사로 쪼개 본격적인 활동에 나선다. 땅을 매입할 때 법인이나 바지사장, 때로는 임직원 명의를 사용하기 때문에 행여 문제가 발생하더라도 사주 본인은 피해가도록 ‘안전장치’도 만들어놓는다. 또한 상황에 따라 사업장을 폐쇄하거나 법인을 수시로 바꾸는 수법을 통해 흔적을 지운다.  

대처법
“지분등기 방식을 파악하라” 

기획부동산을 운영하는 이들은 취직이 어려운 이들(주부·은퇴자)을 채용해서 고수익을 미끼로 1차 포섭한 후 교육한다는 명목하에 채용한 사람들이 가진 돈을 투자하게 만든다. 

다음으로 그들의 지인에게 여러 경로를 통해 투자를 권유하고 계약하면 일정 수수료를 빼먹게 된다. 다단계 판매 형식인데, 운영자 이외에는 모두가 피해를 입는 구조다. 사기 유형에서 가장 많은 게 지분등기 방식이다. 이것에 대한 정확한 의미만 알아도 사기를 방지할 수 있다. 지분등기는 큰 땅을 작은 땅으로 개별등기를 하기 어렵기 때문에 지분으로(1/2, 1/10 등) 구분하는 등기다. 주의사항은 지분만 사고팔 뿐 그 땅의 어떤 행위에 주체가 될 수 없다. 모두 공동으로 합의를 해야 하므로 소유만 할 뿐 처분은 안 되는 반쪽자리 등기다. 

여기에 투자해서 나중에 이익이 남더라도 분쟁의 소지가 많을 수밖에 없는 구조다. 땅은 가장 어려운 부동산 상품이다. 기본적으로 본인이 직접 확인할 수 있는 능력과 발품을 파는 적극적인 자세가 있어야 한다. “회사가 책임진다”, “확실한 수익을 보장한다”는 달콤한 유혹에 빠져서는 안 된다. 좋은 땅을 보는 눈이 없다면 토지를 거래할 생각 자체를 버리는 게 좋다. 



3 수익형 부동산 
“1억 투자에 월 2백40만원 보장, 솔깃하시죠?”

지난 2010년 5월 19일. 한 신문에 광고가 실렸다. 원룸형 건물에 투자하면 연 12%의 임대수익을 올릴 수 있다는 내용. 광고를 본 주부 이혜인 씨는 여기에 3천만원을 투자했다. 그러나 임대수익을 받을 수는 없었다. 해당 광고를 보고 부동산 투자를 한 사람은 총 66명. 사기를 친 사람은 18억원을 챙겼다.

대처법
“은행 이자의 2~3배 정도 수익이 적당”

현재 은행 이자가 2%대인데, 투자 수익률이 12%라는 건 말이 안 된다. 보통 부동산 투자자들은 은행 수익의 2~3배 정도 수익이 나는 상품을 많이 선호한다. 그 이상의 수익이 나는 상품은 존재하지 않아서 관심도 안 준다. 그러나 투자에 미숙한 일반인은 수익률 환상에 빠져 사기를 당한다. 신문에 나는 수익형 부동산(원룸·도시형주택·오피스텔·상가)들은 기본적으로 광고하는 만큼 수익이 나기 힘들다. 수도권 지하철 객실 내부에서도 이런 전단지를 많이 볼 수 있다. 1억원을 투자해서 월 2백40만원의 수익을 얻을 수 있다는. 이는 주로 은퇴자를 노리는 사기다. 퇴직금을 가지고 정기적인 수입을 원하는 사람을 타깃으로 한다. 이런 부동산은 공실이 생길 경우 관리비는 소유주가 계속 부담해야 함을 미리 말하지 않는다. 초보 투자자들은 일반 빌라나 아파트처럼 쉽게 임대가 되겠지, 안 되면 그냥 대출이자나 내면 되겠지 하다가 큰 손해를 본다. 이런 수익형 부동산은 ‘대출이자 < 월세’ 구조로 이어가지 못하면 운명은 비슷하다. 

더 좋은 내부구조와 교통환경을 가진 비슷한 오피스텔·원룸 등이 나오면 이전의 부동산은 수요가 급감하고 결국 경매로 나오게 된다. 투자에 앞서서 권리 관계(등기부등본상 대출과 압류가 있는지와 소유권 이전에 문제가 없는지)와 주변 비슷한 부동산 상품이 임대가 잘되고 있는지는 기본적으로 알아보고 투자해야 한다. 자신이 사무실 용도로 쓴다고 할지라도 나중에 처분할 때 임대가 잘 안되는 물건이라면 애물단지가 될 가능성이 크다. 

((  부동산 매수 시 챙길 7가지 서류  )) 

1. 매도자 인감·인감도장·신분증 진짜 소유주인지 확인 가능함.
2. 거래 부동산 등기권리증 소유권 이전 시 가장 필요함.
3. 계약 당일 뗀 등기부등본 추가 대출이나 가처분 등이 생겼을 경우 발견 가능함.
4. 국세·지방세 완납증명서 등기부등본에 나타나지 않는 최우선 변제 권리
5. 토지이용계획확인원 해당 부동산의 권리(건축·개발)가 가능한지, 군사지역·상수도보호구역·개발제한구역 등이라면 문제 심각함.
6. 건축물관리대장(토지거래 시 불필요)
해당 지방자치단체가 인정하는 건축물인지 확인, 불법 건축물인 경우 이행강제금을 1년 단위로 내야 함.
7. 피담보채무확인서 금융권 대출금액 승계 시 꼭 확인, 해당 은행의 신용대출·카드 연체금 떠안을 수 있음. 


((  반값 중개수수료 도입, 실질적인 혜택은?  ))

공인중개사에게 지급하는 중개수수료 요율이 조정됐다. 지난해 11월 국토교통부가 발표한 ‘부동산 중개수수료제도 개선안’에 따라서다. 매매 수수료의 경우 6억∼9억원, 임대차는 3억∼6억원 구간이 신설됐고, 각각 거래가격의 0.5% 이하, 0.4% 이하에서 중개인과 협의토록 권고했다. 기존에는 매매의 경우 6억원 이상일 때 0.9% 이하에서, 임대차는 3억원 이상일 때 0.8% 이하에서 협의했다. 수수료율이 0.9%에서 0.5%로, 0.8%에서 0.4%로 각각 절반 수준이 되는 셈이어서 반값 중개수수료란 별칭이 붙었다. 그러나 실질적인 혜택범위는 다소 제한적일 것으로 예상된다. 가령 주택을 3억원에 임대차할 경우 중개수수료는 최대 240만원에서 최대 120만원으로 줄어든다. 

한국공인중개사협회 관계자는 “이 구간에 해당하는 거래는 서울의 경우 전체의 10%, 경기는 5%에 불과하다”며 “마치 전체 중개 수수료를 반값으로 인하하는 것처럼 알려져 있는데 이는 잘못된 것”이라고 말했다.

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