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‘스세권’을 사랑한 스타들

#스타벅스건물 # 하정우·전지현·싸이·송승헌

2019-08-05 09:40

취재 : 이근하 기자  |  사진(제공) : 조지철, 뉴시스

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최근 하정우의 건물 매입 소식이 전해졌다. 전 층에 ‘스타벅스’가 들어선 3층 규모의 건물이다. 이번 매입까지 더해 하정우는 스타벅스 입점 빌딩만 세 채를 보유하게 됐다. 스타벅스를 향한 지독한(?) 애정이라고 봐야 할까. 그 말고도 스타벅스를 사랑한 ‘스타’는 여럿이다. 그들의 건물이 궁금하다.
(위) 하정우가 처음 매입한 스타벅스 입점 건물
(아래) 송파구 방이동에 있는 하정우 소유의 건물
배우 하정우
스타벅스 입점 건물만 3개째

‘어느 연예인이 건물주가 되었다’는 이야기는 크게 놀랍지 않다. 일반인은 평생 벌어도 만져보기 힘든 금액을 광고, 드라마 몇 편으로 버는 사람들이니 건물 사는 것쯤이야. 근데 매입가를 듣고 나면 놀랍긴 하다. 수십억원에서 많게는 수백억원. 하정우가 올해 1월 매입하고 6월 말 잔금을 다 치렀다는 건물의 가격은 130억원에 달한다.

하정우가 ‘또’ 스타벅스가 있는 건물을 샀다고 해서 유명해진 이 건물은 서울 송파구 방이동에 있다. 1층부터 3층까지 전부 스타벅스 매장으로 운영되고 있으며 DT(Drive Through, 차에 탄 채로 이용할 수 있는 곳)점이다. 인근 지하철역으로 위치를 설명하면 9호선 송파나루역, 5호선 방이역, 3·5호선 오금역 사이라서 일각에서는 “트리플 역세권”이라고 표현하지만 실제론 애매하다. 가장 가까운 방이역까지만 해도 도보로 10분이 조금 넘는다. 젊은 세대가 몰리는 요즘 말로 ‘핫 플레이스’ 지역도 아니다.

주변 부동산 직원은 “여긴 100% 주택가, 3종 일반주거지역으로 대단한 입지는 아니다. 그렇다고 나쁘다는 건 아니다. 땅값이 수직 상승을 할 일도 훅 떨어질 일도 없다고 보면 된다”고 설명했다. 그는 “근처에 백제 고분이 있기 때문에 그 땅을 가지고 뭔가 개발하는 것도 쉽지 않을 것”이라고 덧붙였다.

이 설명대로라면 하정우가 100억대 건물을 산 데 의문이 든다. ‘굳이?’ 하지만 스타벅스 매장 용도라는 점에서 다르게 해석할 수 있다. 앞서 하정우는 2018년 7월 서울 강서구 화곡동에 있는 건물을 매입한 데 이어, 얼마 지나지 않아 강원 속초시 금호동에 있는 건물을 사들였다. 두 건물 다 그가 매입하기 전부터 스타벅스가 들어서 있던 곳이다. 최근 매입 상황까지 미뤄볼 때 그가 ‘스타벅스’ 때문에 거액을 투자했다고 파악하는 이유다.

빌딩중개전문기업 빌사남(빌딩을 사랑하는 남자) 김윤수 대표에 따르면 건물주가 선호하는 업체 중 하나가 스타벅스라고 한다. 평균 5년 이상 장기 계약을 맺는 데다가 전체적인 건물 이미지를 상승시키기 때문이라고.

“스타벅스가 입점하면 긍정적인 효과가 있죠. 일단 카페 브랜드 중에서도 고급 축에 속하고, 임대료가 갑자기 밀릴 일도 없거든요. 스타벅스 임차인이 있으면 나중에 건물을 매각할 때 더 잘되는 점도 있고. 직영이니까 건물주 입장에서 크게 신경 쓰지 않아도 돼요.”

김 대표의 말마따나 스타벅스가 들어서면 그 건물 시세가 높아지고 인근 점포 매출까지 증가하는 효과를 낸다는 의미의 ‘스세권’(스타벅스와 역세권의 합성어)이라는 신조어도 생겼다. 스타벅스 입점 건물을 이미 두 차례 매입한 건물주 하정우도 이 점에 주목했을 터.

빌딩중개법인 원빌딩부동산중개의 오동협 대표는 “월세가 안정적으로 들어오니 좋았을 거예요. 그러다 보니 계속 사는 거고. 굳이 꼽자면 처음에 산 화곡동 소재 건물이 가장 괜찮지 않았나 (싶어요).”

스타벅스는 입점 시 월세 지급 방식으로 2가지를 제시한다. 고정 월세를 내는 방법과 매출의 일정 비율을 월세로 내는 방법. 선택 비중은 대략 반반이라는 게 스타벅스커피코리아 관계자의 설명이다. 하정우는 후자를 택한 것으로 알려졌다. 임대 기간은 2016년 9월 19일부터 2031년 9월 8일까지다. 한 부동산 직원은 “(하정우가) 매출 중 18%를 가져간다”고 귀띔했다. 또 그는 “중개 경험상 연예인들은 본인이 노출되는 걸 굉장히 싫어하더라. 스타벅스는 장기 계약인 데다 본사가 관리해서 임차인과 접점이 거의 없으니 당연히 좋아하지 않겠느냐”고 말했다.

7월 중순 평일 오후 4시쯤 찾은 매장 안은 좌석의 반이 조금 넘게 차 있고, 크게 붐비지 않는 느낌이었다. 오히려 DT 창구를 활용하는 사람들이 이어졌다. 이 매장 단골이라는 주민은 “위례에서 잠실로 가는 길에 위치하고 있어서인지 테이크아웃을 해 가는 사람이 많은 편이다. 주말엔 엄청나다”고 전했다.
 
 
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배우 전지현
아파트 배후 세대, 고정 수요층 탄탄

서울 지하철 이촌역에서 나와 아파트 단지를 가로질러 걷다 보면 나오는 스타벅스 건물이 있다. 전지현이 소유한 곳으로, 2013년 4월 매입과 거의 동시에 스타벅스 입점이 이뤄졌다. 보증금 5억원에 임대 기간은 2013년 5월 1일부터 2021년 5월 29일까지다. 동네 주민 외에는 사람이 밀집하는 위치가 아니지만, 대단지 아파트 배후 세대가 있어 고정 수요층이 탄탄하다.

근처 부동산 직원은 “여기 상가들은 동네 사람 장사다. 소문 듣고 찾아드는 지역이 아니다”라면서 “500m 떨어진 데 엘지유플러스 사옥이 있어서 직원들이 이따금 스타벅스 커피 사 들고 다니는 건 많이 봤다”고 말했다. 실제로 낮 시간대 들른 매장에는 주민으로 추정되는 여성 몇몇이 무리지어 있을 뿐 여느 카페에서 볼 법한 어린 손님층은 극히 드물었다. 한 빌딩 중개 전문가는 “수익률이 높은 편은 아닌 걸로 안다”면서도 “용산 개발로 인한 지역적 가치 측면에선 가치 상승 가능성이 있다”고 내다봤다.

이 건물은 유리로 꾸며진 전면 한쪽에 스타벅스 로고가 크게 붙어 있다. 안이 훤히 보여 시원한 느낌을 자아내는 건 물론이고 고급스러운 멋이 묻어난다. 건물주가 스타벅스를 반기는 요소 중 하나다. 원빌딩부동산중개 오 대표는 “보통 임차인은 내부 인테리어만 하는데 스타벅스는 건물주와 협의하에 외벽, 간판까지 그들만의 스타일을 고수한다. 20년 전 국내에 처음 들어올 때만 해도 가치가 지금 같지 않아 임대인 터치가 있었다면, 요즘은 스타벅스 측 제안을 거의 따른다. 결과적으론 건물 자체가 리모델링되는 것과 다름없기 때문에 건물주 입장에선 손 안 대고 코 푸는 격”이라고 말했다.
 
 
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배우 송승헌
신사역 바로 앞 초역세권 건물주

그야말로 초역세권이다. 송승헌이 주인인 이 건물은 지하철 신사역 4번 출구에서 나와 몇 걸음 채 되지 않는 거리에 있다. 또, 대로변에 떡하니 있어 입지적으로는 단연 최고다. 신사역 교차로 사거리 기준으로 봐도 땅값이 비싼 축에 속하는 위치다.

한 부동산 중개인은 “전체적으로 비싼 지역이지만 그중에서도 ‘가로수길’로 빠지는 8번 출구 라인이 제일 비싸고 그다음으로 비싼 게 송승헌 건물이 있는 라인과 도산대로 쪽이다. 더 리버사이드 호텔이 있는 라인은 유동인구가 적어서 가격이 상대적으로 낮은 편”이라고 설명했다.

송승헌은 2006년 10월 114억원을 들여 건물을 매입하고 5년 뒤 전체 리모델링을 했다. 칙칙한 회색빛에 얼룩덜룩하던 외관은 세련된 검은 톤으로 탈바꿈했다. 스타벅스가 입점한 건 그 이후다. 스타벅스는 2017년 3월 1층에 강남대로신사점을 열었다. 당시 보증금은 3억원, 임대료는 월 매출의 일정 금액을 내는 형태로 임대차 계약을 맺었다. 기간은 2024년 3월 4일까지다.

중개 전문가들은 송승헌의 투자 방식을 두고 긍정적으로 평가한다. 건물 4층에 송승헌의 가족법인 스톰에스컴퍼니가 입주하고 있는데, 이 덕분에 임대수익뿐 아니라 사옥 기능까지 갖췄다는 것이다. 특히 2022년 완공을 앞둔 신분당선 연장선에 신사역까지 포함돼, 역세권 건물로서의 장점이 더 강해질 것으로 예측했다.

부동산 중개인은 “지금은 지하 1층부터 4층짜리 건물이지만 13층까지 올릴 수 있는 땅”이라며 “옆에 있는 아주 높은 건물들과 같이 보면 조금 없어 보일지라도 나중에 매매할 땐 그 점까지 반영한 가격이 나온다”고 말했다.

이 건물 바로 뒤에 있는 건물도 송승헌이 가지고 있다. 부동산 투자 고수들이 활용한다는 소위 ‘물타기 투자’의 성과물이다. 물타기 투자는 보유한 건물과 인접한 건물을 추가로 매입함으로써 둘 모두 가치를 높이는 방식이다. 그는 부동산 공매를 통해 시세보다 저렴하게 매입한 것으로 알려졌다.
 
 
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가수 대성
압구정로데오·강남구청역 사이 더블 역세권

대성은 이미 스타벅스가 임차한 건물을 매입했다. 지하 1·2층 주차장을 포함해 지상 9층짜리, 300억원대 규모의 건물이다. 그가 매입한 때는 2017년 8월, 스타벅스 임차 기간은 2015년 9월 10일부터 2025년 9월 9일까지다. 지하철 압구정로데오역과 강남구청역 중간쯤에 있어, 인근 부동산 중개사는 “더블 역세권 건물”이라고 표현했다. 그는 “지하철역이 아주 가깝다고 할 순 없지만 올림픽대로를 타기에 좋고 외곽으로 나가기에도 아주 편하다”고 말했다.

건물 1층 카페와 지하주차장을 제외한 나머지 층엔 사무실이 입점해 있다. 주변으로는 금융기관을 비롯해 외제 차 전시 판매장, 국내 자동차 매장이 다수다. 그래서인지 스타벅스 매장을 오고 가는 사람 대다수가 직장인들이다. 빌사남 김 대표는 “위층 사무실에 방문한 사람들과 미팅하기에도 좋고 찾아오는 길을 상징적으로 설명하기도 좋아서 다른 층 임차인에게도 장점일 것”이라고 했다.

평일 오후 1시 30분경 매장에 들어섬과 동시에 보인 건 기다란 주문 대기 행렬과 꽉 찬 좌석이었다. ‘잘나가는’ 매장인 듯했다. 또 눈에 띈 점은 YG케이플러스(YG 계열 모델 매니지먼트) 사원증을 목에 건 사람들이 많았다는 것이다. 공교롭게도 YG 소속 아티스트 소유의 건물과 계열사 건물이 맞닿아 있다.
 
 
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가수 싸이
아내와 공동 매입한 70억대 건물

싸이도 송승헌과 마찬가지로 건물을 매입한 뒤 6년 정도 지나고서 스타벅스를 입점시킨 사례다. 해당 건물은 지하철 한강진역과 삼성미술관 리움 인근인 일명 ‘꼼데가르송’ 거리에 위치해 있다. 싸이와 그의 아내 유 모 씨가 공동 명의로 78억5천만원에 구입했다. 등기부등본을 보면 매입 당시엔 두 사람의 지분이 동일했으나 2014년 싸이가 아내 지분 중 10분의 3을 더 가져온 것으로 확인됐다.

이 건물의 스타벅스는 프리미엄 커피를 판매하는 ‘리저브’ 매장이라는 점에서 기존 매장과 차별점을 두고 있다. ‘리저브 바’가 별도로 있어야 하기 때문에 더욱 널찍하게 꾸며진 게 특징이다. 기존 매장은 초록빛, 갈색이 주를 이룬다면 이곳은 그보다 살짝 차분한 느낌을 풍긴다. 안에서 보이는 바깥 풍경도 근사하다. 많은 차가 오가는 대로변에 있음에도 위층 좌석에 앉았을 때 시야에 잡히는 건 루프톱 수준이다.

외관도 예사롭지 않다. 대로변에서 보이는 1층이 건축물대장상으론 4층이다. 총 6층짜리 건물인데 대로변으론 세 층만 노출되는 셈이다. 건물 뒤편으로 돌아가면 전체 층을 볼 수 있다. 스타벅스는 3층부터 5층까지다.
 
 
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박명수 아내 한수민
소문난 ‘스타벅스 건물 투자의 달인’

연예인은 아니지만 남편인 박명수 못지않게 알려진 한수민 씨는 스타벅스 건물 투자의 달인으로 소문나 있다. 2011년 10월 서울 성신여자대학교 근처 지하 1층·지상 4층짜리 건물을 29억원에 매입하고, 이듬해 건물 전체에 스타벅스를 유인해 건물 가치를 급등시켰다. 이후 매입 3년 만에 건물을 46억6천만원에 매각함으로써 엄청난 시세 차익을 거뒀다.

한데 이것은 시작에 불과했다. 한수민 씨는 2014년 방배동 함지박사거리 대로변에 있는 건물을 88억원에 사들인 뒤 지상 5층 건물로 재탄생시켰다. 1층 임차인은 역시 스타벅스다. 등기부등본에 따르면 스타벅스는 한수민에게 매월 순매출의 15%를 지급하기로 했다. 기간은 2015년 12월 24일부터 2025년 12월 23일까지다.

인근 부동산 중개인은 “스타벅스가 들어가면서 건물이 확 살았다. 한수민 씨가 스타벅스 입점을 어쩜 그렇게 잘 시키는지 부러울 따름”이라며 웃어 보였다. 그러면서 그는 “더 잘될 일밖에 없을 것”이라고 말했다. 건물 바로 뒤쪽 구역이 개발을 앞두고 있어 땅값이 오를 예정이란다.

카페 위층에 입점한 소아과와 약국도 건물의 전체적인 가치를 높이는 데 힘을 싣고 있다. 중개인은 “임대료가 저렴한 편이 아니다 보니 2층에 있던 미용실이 최근에 나갔지만 병원, 은행, 약국 같은 임차인은 수익이 안정적이라 임대료가 밀릴 일이 거의 없다”고 설명했다.
 

애초에 스타벅스가 있는 건물을 사는 연예인이 있는가 하면 스타벅스를 입점시키는 연예인도 있다. 이들은 공통적으로 ‘건물 가치를 높인다’, ‘임차인과 접점이 적다’, ‘꾸준한 수익이 보장된다’는 점에서 스타벅스를 임차인으로 골랐다. 이에 대해 원빌딩부동산중개 오동협 대표는 또 다른 이유를 들었다.

“다 그렇다고 할 순 없지만, 스타가 빌딩을 샀다 하면 언론에 노출되거나 알게 모르게 소문이 나요. 어차피 알려질 거라면 A급이니까 역시 그 좋은 데를 샀다는 평가도 듣고 싶지 않을까요? 건물 매매로 자신의 스타성을 부각하려는 마음도 있을 겁니다.”
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