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140억 건물 또 샀다! 서장훈표 재테크 비법

2019-09-27 07:20

취재 : 이근하 기자  |  사진(제공) : 조지철, 조선일보DB

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서장훈 소유 빌딩이 하나 더 늘었다. 서울 서초동과 흑석동에 있는 두 건물에 이어 최근 매입한 서교동 소재 건물까지 총 세 채다. “서장훈은 수백억 부자”라는 동료 연예인들의 농담이 틀린 말은 아니다.
가히 ‘부동산 부자’답다. 방송인 서장훈은 얼마 전 140억원 건물의 주인이 됐다. 서울 서교동 홍대 상권 중에서도 가장 활기를 띠는 클럽거리에 우뚝 선 건물이다. 맞은편에는 신동엽 소유의 건물이, 대각선으로는 양현석 소유의 건물이 자리하고 있다.

홍대 상권은 크게 클럽거리와 주차장 길, 버스킹 거리로 쪼개지는데 유동인구로 따지면 클럽거리가 단연 돋보인다. 서장훈의 새 건물이 입지 조건 면에서 긍정적인 평가를 받는 이유다. 젊은 층이 몰리는 홍대 거리 특성상 밤 10시 이후에는 가게 안으로 사람이 많이 몰려, 술집과 클럽이 밀집한 지역이 유리하다는 게 인근 부동산 직원의 설명이다.

빌딩중개법인 원빌딩부동산중개(이하 ‘원빌딩’) 김원현 대리는 답사 중 일화를 전하며 클럽거리 유동인구를 가늠케 했다.

“건물 중개 건으로 한창 답사를 할 때였어요. 삼거리 쪽에서 닭꼬치를 파는 아저씨가 연남동에서 장사를 하다 오셨대요. 수익 차이를 여쭤보니까 연남동에서 일주일 내내 일해야 버는 돈을 클럽거리에선 평일 3일만 일해도 벌 수 있다더라고요.”
 

3년 리스백 조건 매매, 연간 수익률 4%대

서장훈 건물은 총 지하 2층, 지상 5층 규모로 클럽과 일본식 선술집이 들어서 있다. 눈에 띄는 점은 이전 건물주가 선술집을 운영 중이라는 것. 이는 서장훈이 3년간 리스백 조건으로 매매계약을 성사시켰기 때문이다. 리스백은 전 주인이 부동산 매각 이후 새 주인에게 임대료를 내면서 계속 사용하는 방법을 뜻한다. 당초 서장훈은 5년 동안 리스백하길 요구했으나 협상과정에서 불발됐다. 그렇다면 서장훈은 왜 리스백이어야 했을까. 부동산중개 전문가는 “건물 내부구조상 그렇게 할 수밖에 없었을 것”이라고 분석했다.

해당 건물은 1층부터 3층까지 선술집 몫인 동시에 1층의 반은 클럽이 차지하고 있다. 안을 보면 천장 가운데 직사각형 모양으로 구멍이 뚫려, 선술집 전 층이 한 통로로 연결된 듯하다. 쉽게 말해 한 층에서 다른 한 층을 훤히 볼 수 있는 것이다. 문제는 이러한 구조로 받을 수 있는 임차인이 한정적이라는 데 있다.

“뚫린 부분을 메우는 게 법적으로 불가능해요. 용적률도 이미 꽉 차 있고. 만약 채운 다음에 이행 강제금을 구청에 낸다고 해도 소방법 위반이라 임차인들이 들어올 수 없어요. 그러다 보니 1·2·3층을 통으로 쓸 임차인을 찾아야 하는데 쉽지 않아요. 리스백 안 했으면 공실이 꽤나 갔을 거예요.”

구체적으로 보증금은 7억원대, 월세는 약 4800만원으로 연간 수익률은 4% 수준이다. 대개 리스백 조건하에 매매를 진행하는 경우 임차인이 시세보다 낮은 임대료를 내려는 경향이 있으나, 이번 리스백은 매도인이 한 발 물러섰다는 분석도 나온다.

빌딩중개 전문가들은 매입가 140억원을 두고 ‘낮은 편은 아니다’라고 입을 모았다. 원빌딩 김원현 대리는 “토지 평당가로 따지면 1억3천만원이다. 그 주변에 호가로 해서 내놓은 건물들도 최고가가 1억3천만원인데, 수익률이 4점 후반대는 찍는다”고 말했다. 그러면서 그는 “온전히 수익용으로 보기엔 무리가 있다. 금리가 내려가고 대출이 나오는 현재 부동산 시장과 맞물려 투자한 게 아닐까 싶다”고 덧붙였다.
 
 
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흑석동 건물(왼쪽). 서초동 건물.

이전 매입 건물, 시세차익만 100억 이상

서장훈을 ‘부동산 부자’라고 불리게 한 데에는 이전 매입 건물들을 빼놓을 수 없다. 그는 2000년 서울 서초동 건물주가 됐고, 2005년 흑석동 건물주가 됐다. 두 건물 모두 100억원을 훌쩍 넘는 시세차익을 남겼다.

거의 20년 전에 사들인 서초동 건물은 지하철 양재역 2번 출구에서 나오자마자 보인다. 한눈에 봐도 입지적으로 뛰어나다. 양재역은 3호선과 신분당선이 지나는 더블역세권일뿐더러, 양재역 사거리는 강남대로와 남부순환로가 교차하는 교통 중심지다. 유동인구가 많을 수밖에 없는 조건인 셈.

서장훈은 경매로 건물을 매입했으며 2015년 리모델링 이후 임차인을 재구성했다. 과거 노란빛의 외관은 세련된 회색빛으로 탈바꿈했고 치과, 변호사 사무실, 한의원 등이 임차인이 됐다. 변한 건 이뿐만이 아니다. 매입 당시 가격 28억원은 현재 200억원까지 올랐다. 평당으로는 2400만원에서 1억8천만원까지 오른 것. 임대료 수익도 상당하다. 평당 임대료는 2015년 기준 21만원. 서장훈은 임대료를 올리지 않는 ‘착한 건물주’로 유명하나, 인근 신축 건물의 현재 평당 임대료가 최고 25만원이라는 점을 감안하면 아주 저렴한 가격은 아니다.

건물주 입장에서 이 건물의 또 다른 강점은 임대료 외 광고판 수입이다. 해당 수입은 월 1억원 내외다. 광고판 하나로 기본 임대료는 충분히 얻는 셈이다. 영산대학교 부동산금융학과 심형석 교수는 저서 <스타들의 부동산 재테크>에서 “주변 시세보다 낮은 임대료를 받아도 수익률이 좋은 빌딩으로 알려진 데에는 광고판 수입이 큰 역할을 하는 것으로 보인다”라고 진단했다.

서장훈의 두 번째 건물은 지하철 9호선 흑석역과 근접해 있다. 걸어서 3~4분 거리다. 역세권이 장점이라면 장점이지만, 진짜 장점은 ‘배후 수요’다. 원빌딩 김원현 대리는 “전형적인 항아리 상권이다. 주위에 배후 세대가 깔려 있고 덤으로 중앙대학교병원 앞이고, 지하철역까지 끼고 있다. 사람들이 밀집될 수밖에 없는 곳”이라고 설명했다.

앞서 서초동 건물과 마찬가지로 지가 상승이 가파르다.

“2005년 매매가 58억원일 때 평당 3800만원 정도였는데 지금은 1억 부릅니다. 건물 가격은 150억 정도고요. 심지어 이 건물은 리모델링조차 안 했어요. 나중에 헐고 지어도 되는 거예요. 준주거지역이라 용적률 400%까지 가능한데 현재 289%밖에 안 돼서 여기 개발할 사람들한테 팔아도 아주 잘 팔릴 겁니다.”

1층 임차인 ‘신한은행’도 건물 가치를 끌어올리기 충분하다. 은행, 병원과 같은 우량 임차인은 건물 전체 이미지에 좋을뿐더러 집객 유도가 쉽다. 특히 은행은 임차계약이 최소 10년이다. 실제로 9월 17일 밤 10시에 지켜본 이 건물에는 사람들의 발걸음이 끊이질 않았다. 1층 ATM 기기 앞 대기 행렬은 당연하거니와 위층 술집, PC방으로 올라가는 대학생들이 연이어 나타났다. 건물 입구 바로 앞 버스정류장 덕분에 유입되는 사람도 많았다.

한 부동산 투자 전문가는 “임대수익, 지가 상승, 경매. 서장훈은 신축을 제외하곤 가능한 투자를 다 해본 거다. 이후 부동산 투자를 또 한다면 신축을 예상한다”고 말했다.
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